افسانه نوسازی

تدبیر24»پهنه‎های فرسوده بیش از یک دهه است که معضل ایمنی شهرهای بزرگ و متوسط محسوب می‎شوند و نوسازی آن‎ها در دستور کار دولت و شهرداری‎ها قرار گرفته است. نوسازی این بافت‎ها راه‎حلی برای پاسخگویی به نیازهای سکونتی و تأمین مسکن مورد نیاز شهرها عنوان شده؛ لذا در ادبیات مرسوم شهرسازی کشور هم‎زمان هم قفل شده‎اند و هم کلید. با این وجود، و علی‎رغم تصویب تسهیلات مالی مختلف در دو دولت متوالی، جز درصد بسیار اندکی از طریق نوسازی صاحب خانه‎ای نشده‎اند.

نوسازی روایتی است اگرچه قدیمی، صاحب بازخوانی‎هایی جدید و امروزی.

سقوط سلحشور

دست نامرئی بازار و تعادل خودجوش عرضه و تقاضا، افسانه قدیمی "آدام اسمیت" است و پیشران جوامع شهرنشینی که بنیان‎گذاران آن‎ها طبقه متوسط تاجران بوده‎اند. این روایت سال‎ها بعد در زادگاه خود تعدیل یافت و قرار بر این شد که ناکارآمدی‎های آن به دست هدایتگر دولت، اصلاح شود و راه صواب در پیش گیرد. در این عرصه دولت نه به‎عنوان بازیگر، که در جایگاه یک بازی‎ساز قائده‎ساز مورد قبول قرار گرفت؛ به این معنا که هیچگاه مانند یک سرمایه‎گذار وارد رقابت با دیگران نمی‎شود، اما واضع قوانینی خواهد بود که بازار را به سمتی بهینه، برای بهترین پاسخگویی ضروری‎ترین نیازها، هدایت کند.

در ایران نیز پس از دولت سازندگی و با آغاز دوره اصلاحات، تئوری‎های بازار آزاد هریک به نوعی در عرصه‎های اقتصادی کشور جریان یافت و بخش مسکن نیز از آن بی‎بهره نماند. این نگرش تا به امروز بر جای خود باقی مانده و بخش زیادی از مواضع مخالف طرح‎هایی مانند مسکن مهر را تشکیل می‎دهد. منتقدان بر این باورند که بازار باید چنان هدایت شود که نیازهای مردم را با سرمایه و توان خود آن‎ها تامین کند. از این منظر، ورود دولت به امر ساخت‎وساز باعث تضعیف سرمایه‎گذاران، ناکارآمد ساختن فرآیندها و تولید محصولاتی نامتناسب با نیازهای واقعی مردم خواهد شد.

"کم‎ترین دخالت، بیشترین بهره‎وری" این آرمان، توصیف‎کننده سلحشوری مبارز است که با چشم تیزبین خود نیازها را پیدا می‎کند و با شمشیری گداخته، گره مشکلات می‎گشاید. از قضا فضای اقتصادی ایران مرکبی راهوار و زرهی استوار نیز به ماجراجوی داستان بخشیده است. مسکن و مستغلات یکی از جذاب‎ترین بخش‎های سرمایه‎گذاری در کشور ما محسوب می‎شوند. منابع ریالی، فیزیکی و انسانی زیادی در بخش ساختمان متمرکز شده و مشکل همیشگی کمبود سرمایه، نقدینگی و دانش فنی در این نقطه محل اعراب ندارد. با این وجود سلحشور شمشیرزن آن طور که انتظار می‎رفت نجیب و مشکل‎گشا از آب درنیامد.

در حالی که بیشترین منابع سرمایه‎گذاران خصوصی به بخش مسکن و مستغلات جاری می‎شود، بحران سکونت بر زندگی دهک‎های متوسط و پایین جامعه شهری سایه انداخته. خانه‎ها ساخته می‎شوند، اما نه خانه‎هایی که بتوان آن‎ها را خرید، یا حتی اجاره کرد. ساخت‎وساز البته سود سرشاری دارد، اما نه لزوما ساخت‎وساز برای طبقه‎های متوسط یا گروه‎های نیازمند شهری. شمشیر سلحشور خوب می‎چرخد و تیز می‌برد، اما نه آنجا که خیل عظیم شهری‎نشینان با مشکل مسکن در نبردند.

بازار پرتلاطم مسکن اگرچه دورادور سرزنده و فعال دیده شود، از نزدیک می‎بینی که زمین خورده و دست و پا می‎زند.

فتح پایتخت

خیزش آرام ضرب‎آهنگ بازار آزاد به میان کوچه‎های تنگ بافت‎های فرسوده هم راه یافته است. همان‎طور که ورود دولت برای تأمین مستقیمِ مسکنِ حمایتی سرزنش می‎شود، شهرسازها و اقتصاددانان در تلاشند از دخالت مستقیم سیستم حاکم در نوسازی بافت‎های فرسوده نیز جلوگیری کنند و چاره را، در مشارکت با همین سرمایه‎گذاران می دانند. پر واضح است که کار تا چه اندازه دشوار خواهد بود. بافت‎های فرسوده باید به رقابت با محدوده‎هایی بپردازند که از زمین و سود و امکانات، هر آن‎چه لازم است با خود دارند.

از میان کلان‎شهرهای کشور تنها تهران است که توانسته پای سرمایه‎گذاران را تا حد قابل توجهی به عرصه نوسازی بافت‎های فرسوده باز کند. فهم ریشه این موفقیت چندان مشکل نیست. بازار مسکن امروز تهران به جایی رسیده که هر زمین آماده قابل ساختی را برای تولید می‎بلعد و پهنه‎های فرسوده هم اگر بتوانند چنین شرایطی را فراهم سازند، از این قائده مستثنی نخواهند بود. بافت‎های فرسوده فرصت‎های استفاده نشده‎ای هستند که با تغییراتی، به سرعت در بازار گرسنه و تشنه و یورشگر تهران هضم خواهند شد. نتیجه، کشمکش سرمایه‎گذار و سیستم حاکم خواهد بود، بر سر این که تولید کدام نوع مسکن نشانه‎گیری شود؛ مسکنی که سود بیشتری دارد، یا مسکنی که برای اقشار آسیب‎پذیر بیشتر مورد نیاز است؟

و البته، در عزلت‎نشینی مطالعات مسکن شهری- در حالی که به خلاف سازندگان بخش خصوصی، شهرداری‎ها و دولت‎مردان نمی‎دانند دقیقا چه می‎خواهند- و در عرصه‎ای که "جذب و حمایت سرمایه‎گذاران" سخن روز مدیران ما است، پرواضح است که پیروز میدان، بازار سرمایه خواهد بود.

حلقه قدرت

سودآوری بازار زمین و مستغلات در اقتصاد تورم‎محور ایران باعث شده طی چند دهه گذشته منابع مالی، انسانی و فیزیکی فراوان در این عرصه پیوند خورند و حلقه‎هایی نیرومند بسازند که به صاحبان آن، قدرت و ثروت فراوان بخشد. قدرت حلقه اما به اندازه‎ای است که توان کنترل از کف حاملان ربوده و صاحب اراده شده. حاملان خود را ارباب حلقه‎ها می‎دانند، لذت بسیار می‎برند و در عیش فراوان مشغولند. خردورزان اما شاهدند آنچه به دست می‎آید اندک است و آنچه از کف برود، بسیار. پس اختیار حلقه‎ها اگر به دست نیاید زود است که حاکمان، حکم به نابودی آن‎ها دهند.

مسکن و ساختمان از مهم‎ترین بخش‎های اقتصادی ما به شمار می‎رود و به واسطه ارتباطات پسین و پیشین خود سهم زیادی در ایجاد اشتغال و افزایش تولید ناخالص داخلی کشور بازی می‎کند. با این وجود انباشت بیش از اندازه سرمایه در عرصه مستغلات نه تنها نتوانسته مسئله سکونت را آن‎طور که لازم است حل کند، بلکه به عدم تعادل بین بخش‎های مختلف تولیدی، صنعتی و خدماتی کشور نیز در بلندمدت انجامیده است. منابعی که حضور آن‎ها در بازارهای فعال و پویا می‎تواند پیشران توسعه و افزایش فرصت‎های شغلی باشد، تحت تأثیر گرایش‎های سوداگرانه، در قالب زمین و مستغلات و در حاشیه فرآیندهای تولیدی، راکد مانده‎اند.

دولت و حاکمیت- که در قواعد بازار آزاد، چهارچوب‎ساز و هدایتگر محسوب می‎شوند- لازم است با وضع قوانین، سرمایه‎ها را به سمت پاسخگویی به نیازهای واقعی و افزایش بهره‎وری جریان‎های اقتصادی برای کل جامعه سوق دهند. شکست دولت‎ها در انجام این مأموریت نه تنها ناکارآمدی بازار مسکن را رقم زده، بلکه باعث شده امروزه مستغلات مانعی برای رشد کشور محسوب شده و برخی اقتصاددانان، تلاش برای خروج منابع انباشته شده در این بخش را پیشنهاد دهند.

در شرایطی که سازوکارهای کنترل‎گر بازار ناکارآمد مانده‎اند، چنانچه این توصیه‎ها در دستورالعمل دولت قرار گیرند می‎توان انتظار داشت خروج سرمایه‎ها به توقف پروژه‎های کم‎سودی مانند نوسازی بافت‎های فرسوده بینجامد و آنچه باقی می‎ماند، ساخت‎وسازهای سوداگرانه باشد؛ قدرتمندترین و پایدارترین حلقه‎ها که اگرچه برای سرمایه‎گذاران سودهایی کلان به همراه دارند، برای عموم جامعه هزینه‎آور خواهند بود.

خرده نان‎های راهنما

مسیرهای دشوار اگرچه اغلب برای حل مشکلات بزرگ انتخاب می‎شوند، طی کردنشان بدون فهم و هوشیاری کافی ممکن است به بحران‎هایی عظیم بینجامد. باور داشتن به خرده نان‎هایی که قرار است مسیر بازگشت را نشان دهند می‎تواند ماجراجویان را به عمق جنگ ناشناخته و فریبندگی‎های هولناک آن بکشاند.

عرصه‎های فرسوده با تمامی مشکلات و کمبودهای خود، معدود فرصت‎های سکونتی را برای کم‎توان‎ترین اقشار جامعه شهری فراهم ساخته‎اند. مسئله سکونت و تلاش برای تأمین حداقلی آن چنان با زندگی این خانواده‎ها گره خورده که گاهی تا پایان عمر گریبانگیرشان است. امر "سکونت" برای فقرای شهری به معنای انتخاب‎هایی سخت و آفرینش راهکارهایی حداقلی، اما خلاقانه است که اغلب در استانداردهای روزمره ما نمی‎گنجد. در این میان، بازار مسکن اگر به سمت کارآمدی حرکت نکند، اگر عرضه و تقاضای مؤثر را جایگزین دلال‎مآبی نسازد، با ورود به عرصه زیست دهک‎های پایین درآمدی، آزادی عمل را از آن‎ها سلب کرده و عمده دارایی‎هایشان را جولانگاه آپارتمان‎سازی‎های بازاری خواهد ساخت.

نوسازی بافت‎های فرسوده حتی اگر با شراکت مالکان کم‎توان کنونی آن انجام شود باز هم نمی‎تواند پاسخگوی گستردگی مخاطبان باشد. پسری که پیش از این می‎توانست با اضافه کردن یک طبقه، سقف مستقلی را برای خود و همسرش فراهم کند، پس از اجرای پروژه‎های نوسازی در دوراهی اجاره‎ نشین‌های گران ‎قیمت یا راضی کردن پدر و مادر برای فروش واحد نوساز آپارتمانیشان، به دام خواهد افتاد.

خانواده کارگری که در حاشیه شهر می‎نشینند و طعم تلخ اجاره‎نشینی را به جان خریده‎اند، در پی نوسازی بافت‎های فرسوده دیگر قادر به پرداخت هزینه‎های سنگین رهن و اجاره نخواهند بود و پس از جست‎وجوهای فراوان، مجبور خواهند شد هرآنچه دارند رها کنند و به شهر دیگری بروند، بدون آن‎ که مطمئن باشند شغل، درآمد و سرپناهی به دست خواهند آورد.

نوسازی مشارکتی، یک خانه بیسکوئیتی است. این خانه اگر چهره واقعی خود را نشان دهد، از راه نجاتی مطمئن به تصمیمی بسیار دشوار تبدیل خواهد شد.

سهل‎انگاری‎ها و ساده‎انگاشتی‎هایی که تا به امروز در حوزه سکونت دهک‎های کم‎درآمد شهری وجود داشته اگر باز هم ادامه پیدا کند نتیجه‎ای جز افزایش بحران‎هایی نخواهد داشت که این خانوده‎ها با آن دست به گریبانند. نوسازی، بهسازی و توانمندسازی لازم است با درکی عمیق، نگاهی واقعی و رویکردهای چند بعدی دنبال شود.

متأسفانه اقدامات عقیم و بخشی‎نگر امروز ما حاصل دیدگاه‎های سطحی، یک‎سویه، زودبازده و همه‎گیری هستند که بعید است حتی در کوتاه‎مدت نتایج چشمگیری بیافرینند. البته دستیابی به راهکارهای قابل قبول مستلزم آن است که تأمین نیازهای سکونتی بافت‎های فرسوده نه در شعار که به راستی دغدغه دولتمردان و کارشناسان شده و با تولیدات علمی بومی در این حوزه همراه شود.