چشم‌انداز مبهم ۱۴۰۴ بازار مسکن

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ وارد یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود شده است؛ رکودی که نه‌تنها خرید و فروش را به حداقل رسانده، بلکه بازار اجاره را هم در سکوتی بی‌سابقه فرو برده است. گزارش‌های رسمی و اظهارات فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در بسیاری از مناطق تهران از میدان شکوفه گرفته تا نواب و منطقه ۱۹  تعداد معاملات به‌قدری ناچیز بوده که عملاً می‌توان از «بازار بی‌معامله» سخن گفت.

نایب‌رئیس اتحادیه املاک صراحتاً تأکید کرده است که حجم قراردادهای خرید و اجاره در ماه‌های اخیر به پایین‌ترین سطح سال‌های اخیر رسیده و دفاتر املاک با حداقل درآمد و حداکثر هزینه‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کنند. آمارهای غیررسمی نیز از افت ۳۰ تا ۴۰ درصدی معاملات در تهران خبر می‌دهد؛ افتی که بیش از هر چیز نشان‌دهنده ضعف شدید تقاضای واقعی در بازار است.

این رکود گسترده نه‌تنها در تهران بلکه در بسیاری از استان‌ها هم مشاهده می‌شود. خبرها از سقوط قیمت در ۳۱ استان و کاهش نرخ اجاره در واحدهای کوچک و کلنگی تا ۳۰ درصد حکایت دارد؛ وضعیتی که مسکن را از یک کالای پرتقاضا به بازاری نیمه‌خاموش بدل کرده است.

ریشه‌های رکود؛ از ضعف تقاضای واقعی تا فشار نرخ ارز و تسهیلات بانکی

رکود معاملات مسکن در سال ۱۴۰۴ تنها حاصل یک عامل نیست، بلکه زنجیره‌ای از متغیرهای اقتصادی و اجتماعی در هم تنیده شده و نتیجه آن بازاری بی‌جان است. مهم‌ترین دلیل این وضعیت، قدرت خرید بسیار پایین خانوارهاست؛ شکاف میان درآمد و قیمت مسکن به‌قدری عمیق شده که بسیاری از متقاضیان واقعی از بازار خرید حذف شده‌اند و توان ورود به قراردادهای اجاره سنگین را هم ندارند.

در کنار این، نرخ بالای تسهیلات بانکی به یکی از اصلی‌ترین موانع خرید تبدیل شده است. وام‌های مسکن به دلیل سود سنگین و اقساطی که با توان مالی خانوارها همخوانی ندارد، عملاً نقشی در تحریک تقاضا ندارند و حتی بسیاری از متقاضیان، از خیر دریافت وام گذشته‌اند.

عامل دیگر، ابهام در سیاست‌های کلان اقتصادی و ارزی است. بازار مسکن همواره در پیوندی مستقیم با نوسانات ارز حرکت کرده؛ اما در سال جاری با فعال‌شدن مکانیسم ماشه و افزایش ریسک‌های سیاسی، سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگری چون طلا، ارز یا رمزارز منتقل کنند. در چنین شرایطی، مسکن از جایگاه «پناهگاه امن سرمایه» فاصله گرفته و جذابیت خود را از دست داده است.

نتیجه این عوامل، بازاری است که نه از سمت عرضه تحرکی دارد و نه از سمت تقاضا. معاملات به حداقل رسیده و حتی قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها با واقعیت قراردادهای اندک موجود فاصله‌ای فاحش پیدا کرده است.

چشم‌انداز پیش‌رو؛ رکود طولانی یا سقوط آزاد قیمت‌ها در سایه تحولات سیاسی

بازار مسکن در آستانه نیمه دوم سال ۱۴۰۴ در نقطه‌ای ایستاده که آینده‌اش بیش از همیشه مبهم است. بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر شرایط اقتصادی و سیاسی کنونی ادامه پیدا کند، رکود سنگین معاملات می‌تواند تا سال آینده هم امتداد یابد؛ رکودی که نه به معنای ثبات قیمت‌ها، بلکه به معنای توقف گردش سرمایه و بی‌تحرکی مطلق بازار خواهد بود.

در سناریوی نخست، اگر قدرت خرید خانوارها همچنان فرسوده بماند و تسهیلات بانکی اصلاح نشود، بازار در همان وضعیت نیمه‌خاموش ادامه خواهد داد؛ معاملاتی اندک، قیمت‌های نامعلوم و خروج سرمایه‌گذاران از بخش مسکن به سمت بازارهای نقدشونده‌تر.

اما در سناریوی دوم، برخی تحلیلگران از احتمال سقوط آزاد قیمت‌ها سخن می‌گویند. آن‌ها معتقدند اگر حجم معاملات به این شدت پایین بماند و فروشندگان در برابر کمبود خریدار مجبور به کاهش قیمت شوند، بازار می‌تواند شاهد افت‌های محسوس در بخش واحدهای کوچک و متوسط باشد؛ روندی که نشانه‌هایش هم‌اکنون در کاهش نرخ اجاره و افت قیمت‌ها در استان‌ها دیده می‌شود.

با این حال، یک متغیر کلیدی همچنان بالای سر بازار سنگینی می‌کند: تحولات سیاسی و بین‌المللی. تجربه نشان داده هر تکانه‌ای – از بازگشت تحریم‌ها تا رخدادهای منطقه‌ای – می‌تواند جهت بازار مسکن را به‌طور کامل تغییر دهد. به همین دلیل، چشم‌انداز مسکن در ۱۴۰۴ بیش از آنکه در دست بازیگران داخلی باشد، به سرنوشت اقتصاد کلان و مسیر سیاست خارجی ایران گره خورده است.