شهرهایی که خوابگاه شده‌اند!

تدبیر24 :شهرهای جدید با هدف اسکان سرریز جمعیت کلانشهرهای کشور احداث شدند، اما با گذر زمان مشخص شد نه‌تنها دردی از کلانشهرهای کشور دوا نشده بلکه به معضل بزرگ‌تری برای آنها تبدیل شده است.

به گزارش تدبیر24، روزنامه «قانون» در ادامه نوشت: شهرهای جدید یکی پس از دیگری احداث می‌شوند؛ شهرهایی که به‌دلیل عدم برنامه‌ریزی برای اشتغال، امکانات رفاهی، فرهنگی، تفریحی، بهداشتی و ورزشی تنها حکم خوابگاه را برای شهروندانشان دارند. نکته جالب درباره شهرهای جدید این است که این شهرها زیر نظر دو نوع مدیریت اداره می‌شوند؛ شهرداری و شرکت عمران. وجود دو نوع مدیریت در این شهرها باعث شده در بسیاری از موارد مدیران شهر را رها کرده و به اختلافات و تنش‌ها بین یکدیگر بپردازند.

شرکت عمران برای همیشه در شهرهای جدید می‌ماند

یکی از اساسی‌ترین اختلافات شهرداری‌ها و شرکت‌های عمران به مسأله تحویل شهر توسط شرکت عمران به شهرداری براساس ادعای شهرداران شهرهای جدید بازمی‌گردد. برخی شهرداران عنوان می‌کنند طبق قانون، در زمانی که شهرداری‌ها در شهرهای جدید مستقر می‌شوند، شرکت عمران باید به تعهدات خود عمل کرده و شهر را به‌همراه بانک زمینی که در اختیار دارد، به شهرداری تحویل دهد.

محمود میریان، عضو هیأت مدیره شرکت مادر‌تخصصی عمران در این‌باره به «قانون» می‌گوید: هنگامی که شهرداری‌ها در دیگر شهرهای کشور مستقر می‌شوند، شهر به‌صورت کامل به آنها تحویل داده نمی‌شود. آموزش و پرورش، بهداشت و درمان، آبفا، برق، گاز و ... تمامی این دستگا‌ه‌ها کار خود را انجام می‌دهند و شهرداری نیز به وظایف خود عمل می‌کند.

شرکت عمران به‌عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی در شهرهای جدید حضور دارد و به وظایف مربوط به سیاست‌های توسعه مسکن، تملک اراضی دولتی، واگذاری اراضی دولتی برای طرح‌های مختلف عمرانی و ... می‌پردازد. قبل از هر اقدامی شرکت عمران متولی اصلی احداث و ایجاد شهرهای جدید است.

او با اشاره به اینکه تعهدات شرکت عمران برای همیشه است، تصریح می‌کند: همیشه تا هر زمان که شهر وجود دارد شرکت عمران نیز وجود دارد. اینکه بگوییم شرکت عمران تا چه زمانی در شهر جدید می‌ماند مانند این است که بگوییم اداره راه و شهرسازی تا چه زمانی در شهرها تعهد ماندن دارد. در ابتدای تاسیس شهرهای جدید شرکت عمران وظایف تمامی نهادها را خود به‌تنهایی انجام می‌داد ولی با استقرار ادارات وظایف و اختیارات به آنها محول شد.

در خصوص شهرداری نیز وضعیت به همین صورت است. با تشکیل شهرداری تنها وظایفی همچون صدور پروانه ساختمانی، کنترل و نظارت بر ساخت و سازها، زیباسازی شهر و ساخت همه پروژه‌های مربوط به فضاهای شهری که مربوط به شهرداری می‌شود به شهرداری منتقل می‌شود نه اینکه کل شهر را به شهرداری تحویل دهیم.

نمی‌توانیم بانک زمین را تحویل شهرداری‌ها بدهیم

میریان درباره تحویل بانک زمین توسط شرکت‌های عمران به شهرداری‌ها می‌گوید: نمی‌توان سند دولتی در شهرها را تحویل شهرداری داد، فقط در اسناد مربوط به شهرداری مانند شبکه‌های معابر، قبرستان‌ها، فضاهای سبز، پارک‌ها و تجهیزات شهری امکان انتقال وجود دارد. اراضی باقی‌مانده نیز در سیاست‌های توسعه وزارت راه و‌ شهرسازی قرار دارد که طبق طرح‌های مصوب شهری برای آن برنامه‌ریزی می‌شود.

تراکم‌فروشی، تخلف شهرداری‌های شهرهای جدید است

او همچنین درخصوص تامین بودجه شهرداری‌ها می‌گوید: یکی از منابع درآمدی شهرداری صدور پروانه ساختمان است؛ ده‌ها تعریف برای منابع درآمد شهرداری وجود دارد. ضمن اینکه شهرها اساساً محدوده خاتمه یافته‌ای ندارند. شهرها برحسب شرایط دائماً رشد پیدا می‌کنند و در دل خود هم دائماً در حال بازسازی، نوسازی و رشد هستند. شهرهای جدید هنوز یک‌سومشان پر نشده است. تراکم‌فروشی‌ها هم اگر وجود داشته باشد سطحش نسبت به شهرهای موجود کمتر است؛ همچنین اگر تخلفی رخ دهد، مسئول آن شهرداری است.

پول فروش اراضی به حساب شهر بازمی‌گردد

یکی از شائبه‌هایی که در شهرهای جدید وجود دارد این است که شرکت عمران تمامی پول حاصل از فروش زمین در شهرهای جدید را به حساب خود واریز می‌کند و سودی از آن عاید شهر نمی‌شود. میریان دراین‌باره می‌گوید: پول حاصل از فروش اراضی در شهرهای جدید باید در حساب شرکت عمران متمرکز شود چون مسیر خزانه را باید طی کند بعد از آن دوباره به حساب همان شهر بازمی‌گردد. طبق قانون حداقل 80 درصد و گاهی اوقات 120 یا 150 درصد به همان شهر بازگردانده می‌شود.

آیا وضعیت دیگر شهرها نسبت به شهرهای جدید بهتر است؟

محمد آیینی، مدیر شرکت عامل اندیشه در گفت‌وگو با «قانون» درباره مشکلات مدیریتی در شهرهای جدید می‌گوید: در ابتدا لازم است وضعیت شهرهایی که شرکت عمران ندارند را با شهرهای جدید مقایسه کنیم. در حدود 1400 شهر در کشور وجود دارد که از 17 شهر آن جدید است. آیا وضعیت دیگر شهرها نسبت به شهرهای جدید بهتر است؟ هدف از مدیریت شهری ایجاد شرایط بهتر برای زندگی شهروندان است. اگر این در طول مدیریت ماشرایط زندگی در این شهرها ارتقا پیدا کند نشان از کارکرد مدیریت شهری دارد.

در شهرهای جدید مشکل مدیریت دوگانه وجود ندارد

آیینی در ادامه با اشاره به اینکه برخی مشکل شهرهای جدید را مشکل مدیریت دوگانه آن می‌دانند، می‌گوید: اساساً این جمله غلط است که بگوییم دو پادشاه در یک اقلیم هستند. به‌اعتقاد بنده در شهرهای جدید مشکلات مدیریت دوگانه نداریم چراکه در اصل دو مدیر در شهر وجود ندارد. شهرداری قوی شهر را سالم نگه می‌دارد، شهرداری ضعیف شهر را فرو می‌پاشد. اگر بخواهیم شهری توسعه‌یافته داشته باشیم باید شهرداری را حمایت و پشتیبانی کنیم. در شهرهای جدید دچار مشکلاتی هستیم ولی در مقایسه با شهرهای هم طراز خودشان بدون شرکت عمران چه ویژگی‌های مثبت و منفی ای دارند. حضور شرکت عمران برای شهرهای جدید برکاتی داشته است. اگر من شهردار بودم برای شرکت عمران فرش قرمز پهن می‌کردم چون شهر جدید متولی، طراح و سازنده داشته که همه این مسائل در شرکت عمران خلاصه می‌شود. حالا بیاییم مقایسه کنیم و بگوییم این عنصر متفکر برای این شهر چه کرده است. قبل از اینکه جمعیت ساکن شود، مسجد، فضای سبز، خیابان، معابر و ... را احداث کرده است. شهرهای جدید طرح‌های جامع و تفصیلی دارند که به‌دلیل وجود شرکت عمران به‌عنوان یک عنصر تصمیم‌گیر در شهرهای جدید بوده است. در مدیریت شهری مبحثی وجود دارد که می‌گوییم یک تصمیم بد بهتر از تصمیم نگرفتن است، یا شهری که تصمیم‌گیر دارد بهتر از شهری است که قدرت تصمیم‌گیری ندارد.

وی ادامه می‌دهد: شهرهای جدید شهرهای از پیش تصمیم‌گیری شده هستند. مدیریت دوگانه زمانی اتفاق می‌افتد که شهرداری و شرکت عمران بتوانند روی موضوع واحد تصمیم‌گیری کنند. شهرداری بگوید انجام شود و شرکت عمران قدرت داشته باشد بگوید انجام نشود؛ آیا واقعا اینچنین است. کجا شهرداری و شرکت عمران در شهرها تعارض داشته و خلاف همدیگر عمل می‌کنند. تنها شعار داده می‌شود مدیریت دوگانه درحالی که هیچگاه آدرس درستی درخصوص این اختلاف‌ها داده نمی‌شود. طبق قانون وظایف شهرداری و شرکت عمران مشخص است. یکسری سرانه‌های عمومی و خدماتی باید ایجاد، توسعه و حفظ شوند و همچنین صدور مجوز و نظارت بر هرگونه ساخت و ساز از وظایف شهرداری‌ها‌ست. این خیلی جالب است که شرکت عمران که خودش تا دیروز مجوز صادر و نظارت می‌کرد از امروز باید از شهرداری مجوز ساخت و ساز بگیرد. پروژه‌ای را نمی‌توانید پیدا کنید که مجوز شهرداری آن اخذ نشده باشد. یعنی شرکت عمران به‌عنوان نماینده وزارت راه و شهرسازی که نظارت عالیه روی ساخت و ساز دارد؛ نمی‌تواند مجوزی برای خود صادر کند. اینجا مشخص می‌شود که مدیر شهر کیست، مدیریت دوگانه وجود ندارد چراکه هیچ موضوع مشترکی برای تصمیم‌گیری وجود ندارد . تمامی این حرف‌ها باعث سردرگمی مردم و ایجاد تنش‌ در این شهرها می‌شود.

همه وزارت راه و شهرسازی را در ساخت شهرهای جدید تنها گذاشتند

او می‌افزاید: هنگامی که بحث احداث شهرهای جدید مطرح شد همه وزارت راه و شهرسازی را تنها گذاشتند. وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی‌تواند آن گونه که مناسب است شهر را بسازد؛ بلکه تحلیلش این بود که اگر این قانون را مصوب و همه دستگاه‌ها را موظف به همکاری برای احداث و توسعه شهر کند، شهری آرمانی ساخته می‌شود. هیچگاه تصورش این نبود که استقرار شهرداری‌ها اسباب دعوا و اختلاف می‌شود. به‌عنوان مثال شهری را که در طرح جامعش 100 هزار نفر جمعیت درنظر گرفته شده، بعد می‌آیند با استقرار 10 هزار نفر در شهر شهرداری تشکیل می‌دهند؛ این کار درستی نیست. باید سازوکاری طراحی می‌شد که از دل شرکت عمران به‌عنوان مادر شهر ، آهسته شهرداری متولد می‌شد که شاهد این اختلاف نمی‌بودیم.

در جمهوری اسلامی تنها یک مدیریت واحد شهری در شهر جدید داشتیم که از دست رفت

آیینی درباره مدیریت واحد شهری می‌گوید: یک نظر هم این است که ما می‌گوییم چه خوب بود اگر مدیریت واحد شهری وجود داشت. ای‌کاش سی و چند نهاد در شهر نداشتیم اما پرسش این است که آیا شهردار تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین شهر کشور، تصمیم‌گیر نهایی است، که متاسفانه پاسخ منفی است. مدیریت واحد شهری تنها در شهرهای جدید وجود داشت که متاسفانه آن را از دست دادیم.

اختلاف در برخورد سلیقه‌ای مدیران است

مدیرعامل شرکت عمران اندیشه درباره تنش‌ها بین شهرداران و شرکت‌های عمران می‌گوید: طبق قانون اراضی خدماتی عمومی باید رایگان در اختیار شهرداری گذاشته شود اما شرایطی را مانند داشتن طرح و بودجه مصوب برای این واگذاری قرار داده است. تنش اینجا به‌وجود می‌آید که گاهی اوقات شهرداری‌ها بدون داشتن طرح یا بودجه مصوب می‌خواهند زمینی را از شرکت عمران بگیرند. به‌عنوان مثال زمینی را برای احداث پارک بدون طرح و بودجه از شرکت عمران درخواست می‌کنند درحالی که در عمل می‌بینیم شهرداری زمین را گرفته و بعد از 5 سال احتکار به تجاری و مسکونی تغییرکاربری داده و فروخته است. در برخی موارد نیز رفتارهای سلیقه ای مدیران موجب تنش می‌شود. به‌عنوان مثال یک مدیر در شرکت عمران که در شهرداری رفتار خوبی با او نداشتند پیگیری طرح شهرداری در شرکت عمران را متوقف می‌کند. تمامی این مسائل دعواهای پشت‌پرده در شهرهای جدید است که نمود ظاهری آن مدیریت دوگانه می‌شود.

شهرداری‌ها باید از حضور شرکت‌های عمران استقبال کنند

او با اشاره به اینکه شهرداری‌ها از حضور شرکت عمران باید استقبال کنند، می‌گوید: شرکت عمران در شهرهای جدید کار بازرگانی انجام نمی‌دهد. هر آجری که در این شهر روی آجر دیگر گذاشته می‌شود و هر طرحی که اجرا می‌شود در راستای اجرای طرح تفصیلی شهرهاست. این کار مزیت‌های بسیاری دارد چراکه خارج از طرح تفصیلی طرحی اجرا نمی‌شود. شرکت عمران هر کاری می‌کند اجرای طرح تفصیلی و کار عمرانی است. اگر وارد تجارت و ... شود باید جلوی آن ایستاد اما هنگامی که در شهر باعث عمران و آبادانی می‌شود؛ باید از آن استقبال شود. در شهرهای دیگر بالاترین طرحی که برای طرح تفصیلی داریم 25 درصد است ولی در شهرهای جدید این عدد بسیار بالاتر است.

شهرداران کلید‌دار شهر‌ند نه شرکت‌های عمران

مدیرعامل شرکت عمران اندیشه درباره اینکه بسیاری از شهرداران، شرکت‌های عمران را کلید‌داران شهرهای جدید می‌دانند، عنوان می‌کند: قبل از استقرار شهر‌داری‌ها شرکت عمران به‌عنوان سازنده در این شهرها حضور داشته است. شرکت عمران کلید‌دار نیست چراکه کلیددار کسی است که اجازه ورود و خروج به شهر را دهد؛ شرکت عمران به‌عنوان پدرشهر محسوب می‌شود. به‌نظر بنده شهرداری‌ها کلیددار هستند، چون بعد از اینکه شهر ساخته می‌شود می‌گویند کلیدش را به شهرداری برای حفظ و نگهداری می‌دهند.

شرکت عمران مالک اراضی باقی‌مانده در شهر است

مهم‌ترین اختلاف شهرداری‌ها با شرکت‌های عمران درخصوص مالکیت اراضی باقی‌مانده در شهرهاست. آیینی در این‌باره می‌گوید: قانون‌گذار تکلیف اراضی باقی‌مانده در شهر را مشخص کرده است. طبق قانون، شرکت عمران همچنان موظف به انجام وظایف خود در اراضی باقی‌مانده است. حالا این وظایف چیست؟ اگر ادارات و سازمان‌های دولتی بخواهند وارد این شهر شوند؛ شرکت عمران موظف است به‌صورت رایگان زمین را در اختیار آنها بگذارد. وظیفه دیگر شرکت عمران توسعه سرانه‌های عمومی و خدماتیست که جزو تعهداتش است. شاید ایران تنها کشوری باشد که ایجاد شهر جدید هیچ بار مالی‌ای برای دولت نداشته‌اند، حال پرسش این است هنگامی که اعتباری نبوده این شهرها چگونه ساخته شده‌اند؟ در حقیقت شهرهای جدید از محل فروش اراضی خود ساخته شده و می‌شوند. تا زمانی که زمین در این شهرها وجود دارد شرکت عمران موظف به ارائه خدمات است.

باید شارژ شهری برای ایجاد درآمد پایدار طراحی شود

تراکم‌فروشی معضلی است که به‌تازگی گریبانگیر شهرهای جدید شده. آیینی در این‌باره عنوان می‌کند: مشکل در نظام درآمدی شهرداری‌ها و عدم پرداخت هزینه شارژ شهر است. تا زمانی که که شارژ شهری را طراحی نکنیم، تمامی شهرهای جدید و قدیم ما برای اداره شهر، تراکم‌فروشی می‌کنند. شهروندان باید هزینه استفاده از امکانات شهری را بپردازد. وقتی شما این طراحی را نمی‌کنید؛ یعنی درآمد پایدار را تعریف نمی‌کنید و مکانیزم‌هایی برای اخذ درآمد پایدار ندارید.

طبق قانون شرکت‌های عمران باید شهر را تحویل شهرداری بدهند و بروند

علی قلی‌زاده، کارشناس مدیریت شهری با اشاره به اینکه شاهد مدیریت دوگانه در شهرهای جدید هستیم، به «قانون» می‌گوید: طبق قانون شرکت‌های عمران باید بعد از مستقر شدن شهرداری به تعهدات خودشان عمل کنند و بروند. در قانون پیش‌بینی شده وقتی جمعیت در شهرهای جدید به 30 هزار نفر برسد، باید شهرداری تأسیس شود و دیگر شرکت عمران شهرهای جدید وظیفه‌ای ندارد و باید شهر را تحویل شهرداری دهد.

شهرفروشی به‌دلیل عدم پیش‌بینی هزینه برخورداری از خدمات شهری

او می‌گوید: به‌دلیل عدم پیش‌بینی هزینه‌های برخورداری از خدمات شهری در سبد هزینه خانوارهای شهری؛ شهروندان این شهرها هزینه‌های برخورداری از این خدمات شهری را در سبد هزینه‌های خانوارهای شهری پیش‌بینی نمی‌کنند. آن وقت شهرداری از چه راهی باید این شهر را اداره کند. شهرداری‌هایی که متکی بر عوارض صدور پروانه ساختمانی، عوارض بر اراضی و املاک هستند. درخواست برای صدور پروانه ساختمانی به‌شدت کاهش می‌یابد. از سوی دیگر شهری که در آن مدرسه‌، فضاهای آموزشی، فضاهای خدماتی و بهداشتی همه ساخته شده است؛ دیگر درخواستی برای صدور پروانه و اخذ عوارض وجود ندارد تا بتواند شهر را اداره کند. پس شهرداری چه کار می‌کند؛ به سمت تخلف می‌رود. مانند شهر اندیشه که شورای شهر و شهردارش تخلف می‌کنند. محله‌هایی که ویلای تک‌واحدی دوبلکس ساخته شده را در کمیسیون ماده 100 دو واحد ‌ تغییر و مصوب و با دریافت جریمه بخشی از بودجه خود را تامین می‌کنند. در دهه 70 ماکت شهر جدید پردیس را وقتی مشاهد می‌کردید؛ فضاهای خدماتی، فضای سبز بر اساس توپوگرافی موجود در محدوده رودهن و بومهن پیش‌بینی شده بود ولی متأسفانه به‌دلیل فشار زیاد تعاونی‌های مسکن فضاهای خالی بین بلوک‌های ساختمانی را هم به‌عنوان فضای مسکونی تغییر و برخلاف طرح مصوب شورای عالی معماری شهرسازی واگذار کردند. در مابقی شهرهای جدید کشور نیز مسأله به همین منوال است.

شرکت عمران اراضی تحت مالکیت خود را نگه می‌دارد و به شهرداری واگذار نمی‌کند

او می‌افزاید: شرکت عمران این شهرها اراضی دارای کاربری‌های انتفاعی مانند فضاهای تجاری، خدماتی مانند بیمارستان و ... را تحت مالکیت خود نگه می‌دارد و به شهرداری واگذار نمی‌کند.

آیا این مدیریت دوگانه نیست؟ هنگامی که یک هزار هکتار زمین در پرند به وزارت راه و شهرسازی، برای احداث پرند تحویل داده می‌شود؛ 500 هکتار از این اراضی را برای مسکونی واگذار کرد پولش هم گرفته شده است. از محل پولی که به دست آورده شبکه معابر، آسفالت و جدول‌کشی کرده است. 250 هکتار فضای سبز، خدماتی، تجاری، بیمارستان، مدرسه و ... را دست خود نگه داشته و به شهرداری تحویل نمی‌دهد درحالی که طبق قانون باید بعد از تاسیس شهرداری این اراضی تحویل شهرداری‌ها شود.

قلی‌زاده می‌گوید: مهم‌ترین ایراد این است که به مردمی که در شهر جدید ساکن شده‌اند نگفته‌ایم که باید به صورت ماهانه هزینه برخورداری از خدمات شهری و نگهداری شهر را پرداخت کنند. این موضوع اصلی مغفول مانده در مباحث مدیریت شهری در حوزه شهرهای جدید است.

تا زمانی که زیرساخت‌ها آماده نباشد نباید شهرداری در شهرها‌ مستقر شود

منصور روشناسی، معاون اجرایی شورای عالی استان‌ها نیز درباره مشکلات مدیریتی در شهرهای جدید به «قانون» می‌گوید: هنگامی که در شهرهای جدید مردم پای صندوق رأی می آیند و شورای اسلامی شهر را انتخاب می‌کنند یکی از وظایف اصلی، انتخاب شهردار است. شهردار هم باید به قوانین و مصوبات عمل کند.

او ادامه می‌دهد: مسأله این است تا زمانی که در این شهرها به‌صورت کامل و دقیق زیرساخت‌های اصلی و اساسی‌ توسط شرکت عمران تأمین نشده باشد، نباید انتخاباتی برگزار و شهرداری مستقر شود. در حال حاضر با این چالش مواجه هستیم که شهردار قانون خود را و شرکت عمران نیز قانون دیگری دارد. در همه کارهای عمرانی و اجرایی تداخل وجود دارد. درمواردی که زیرساخت‌ها توسط شرکت عمران ایجاد نشده شهرداری پیگیر آن می‌شود و تصمیمات دیگری می‌گیرد که ممکن است با قانونی که متعلق به شرکت عمران است همخوانی نداشته باشد که در اینجا تضاد و اختلاف ایجاد می‌شود.

تشکیل کارگروه ویژه در دولت برای حل مشکل

روشناسی می‌افزاید: اگر واقعاً دنبال حل مشکلات در شهرهای جدید هستیم، باتوجه به مسکن مهر و مسائل دیگر؛ اول باید زیرساخت‌های کامل و آماده‌ای را داشته باشیم و سپس اجازه استقرار شهرداری را دهیم. وزارت راه و شهرسازی باید با شورای عالی استان‌ها به تصمیم‌گیری برای این موارد پرداخته و به توافق برسند. این کار نیازمند تشکیل یک کمیته متشکل از وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و شورای عالی استان‌هاست. باید بنشینند و راهکارها و بحث‌های اصلی را برای رفع اختلافات و تضادهایی که بین شرکت عمران و شهرداری‌ها وجود دارد بررسی و حل کنند.

خطر مهاجرت ساکنان شهرهای جدید به حاشیه کلانشهرها

او عنوان می‌کند: اگر به همین منوال پیش رود؛ امکانات، اشتغال و رفاهی نباشد، مردم شهرهای جدید را تخلیه می‌کنند و به حاشیه کلانشهرها پناه می‌برند که این معضل بسیار بزرگ‌تری است.