اصابت نرخ سود به وام مسکن

تدبیر24 : دنیای اقتصاد نوشت: گام مکمل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، روز گذشته توسط اولین بانک، برداشته شد.

 

بانک عامل بخش مسکن، در پی اجرای توافق بانک‌ها برای تعدیل نرخ سود سپرده از 18 درصد به 15 درصد، همزمان نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن را کاهش داد. بر این اساس، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن مربوط به صندوق پس‌انداز مسکن یکم و صندوق جوانان، از 13 درصد به 11 درصد کاهش پیدا کرد.

تصمیم تازه بانک مسکن برای تکمیل پروسه هماهنگ‌سازی نرخ سود با نرخ تورم، ضمن آنکه قیمت تمام شده وام خرید مسکن را برای خانه‌اولی‌ها به‌عنوان تقاضای 100 درصد مصرفی کاهش می‌دهد، از مبالغ قسط ماهانه این تسهیلات نیز بین 9 تا 10 درصد کم می‌کند که این اتفاق، باعث حذف مانع اقتصادی یک سال اخیر در مسیر ورود متقاضیان به صندوق پس‌انداز مسکن خواهد شد.به این ترتیب، بانک مسکن همزمان با اجرای توافق بانک‌های دولتی و خصوصی برای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه، گام مکمل کاهش سود بانکی را با تغییر سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن از 13 درصد به 11 درصد، برداشت تا به این ترتیب، تعداد بیشتری از متقاضیان دریافت تسهیلات از محل این صندوق بتوانند با شرایطی متناسب با وضعیت عمومی اقتصاد کشور -براساس شاخص تورم فعلی - برای دریافت وام خرید مسکن اقدام کنند.

صندوق پس‌انداز مسکن یکم خرداد سال گذشته با هدف ارائه تسهیلات به زوج‌های جوان خانه اولی در بانک عامل بخش مسکن راه‌اندازی شد.

ثبت نام در این صندوق از سوی زوج‌های جوان خانه اولی مشمول دریافت وام، از خرداد 94 آغاز و خرداد امسال - پس از گذشت یک سال - اولین سری از تسهیلات 80، 60 و 40 میلیون تومانی از طریق این صندوق پرداخت شد.تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن برای متقاضیان شهر تهران، 60 میلیونی برای مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 40 میلیونی برای سایر مراکز شهری، سقف تعیین شده سال گذشته برای پرداخت وام به این گروه از متقاضیان مسکن بود که امسال اولین گروه از ثبت‌نام‌کنندگان سال گذشته، برای خرید مسکن به این تسهیلات دسترسی پیدا کردند.با این وجود، هر چند طی یک سال گذشته، ثبت نام در صندوق یکم از سوی بخشی از متقاضیان واجد شرایط مورد استقبال قرار گرفت و مجموعا 46 هزار و 256 نفر در شهرهای سراسر کشور برای دریافت این تسهیلات در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت نام کردند، اما به یک دلیل عمده، این حجم از ثبت‌نام‌کنندگان نتوانست ظرفیت حداقلی پیش بینی شده در بانک عامل بخش مسکن برای ثبت نام در این صندوق را تکمیل کند. به این علت که ظرفیت اولیه وام دهی در زمان راه‌اندازی این صندوق حداقل سالانه 70‌هزار فقره طی یک سال پیش‌بینی شده بود؛ اما در سال اول آغاز به کار صندوق، نزدیک به 25 هزار فقره تسهیلات از ظرفیت صندوق خالی ماند.

مهم‌ترین دلیل عدم استقبال بخشی از زوج‌های خانه اولی، از ورود به صندوق پس‌انداز مسکن یکم، «اقساط ماهانه تسهیلات» عنوان می‌شود. از آنجا که اوایل امسال، سقف وام خرید مسکن صندوق یکم، دو برابر شد و در تهران از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، مبلغ قسط تسهیلات نیز از یک میلیون تومان به دو میلیون و 200 هزار تومان تبدیل شد. طی ماه‌های اخیر به رغم قدرت فوق العاده بالای وام 160 میلیونی برای پوشش قیمت مسکن، چون قسط بالای دو میلیون تومان، خارج از توان اقتصادی خانه اولی‌ها بود، میزان استقبال، چندان رضایت بخش نبود.

هر چند سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن، سال گذشته ابتدا 14 درصد تعیین شد و سپس - همزمان با کاهش نرخ سود بانکی در نیمه دوم سال گذشته- به 13 درصد کاهش یافت، اما به دلیل بالا بودن مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات در نتیجه بالا بودن نرخ سود تسهیلات و عدم تناسب آن با توان مالی زوج‌های خانه اولی، بخشی از ظرفیت وام دهی بانک عامل بخش مسکن به این گروه از متقاضیان خالی باقی ماند. این موضوع نشان می‌دهد به‌رغم نیاز مصرفی در بازار مسکن به خصوص از سمت زوج‌های جوان خانه اولی آنچه باعث شده حجم کمی از این نیاز به تقاضای موثر در صندوق پس‌انداز یکم مسکن تبدیل شود همین مبالغ بالای اقساط ماهانه و نرخ بهره تسهیلات بوده است.

سود تسهیلات صندوق‌های پس‌انداز مسکن در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 معادل 15 تا 16 درصد بود که ابتدای سال گذشته همزمان با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم مسکن، به 14 درصد و سپس در نیمه دوم سال 94 به 13 درصد کاهش یافت. اگر چه اقساط ماهانه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به مراتب کمتر از میانگین اجاره بهای یک آپارتمان معمولی کوچک متراژ در تهران است که اغلب زوج‌های جوان خانه اولی در سال‌های ابتدایی زندگی مشترک خود مستاجر این واحدها می‌شوند؛ اما این مبالغ در بسیاری موارد از توان مالی این زوج‌ها خارج بوده و همین موضوع باعث شد استقبال از صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال اول کمتر از حد انتظار باشد.با این حال از روز گذشته، بانک مسکن به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد، به‌عنوان اولین بانک، گام مکمل تعدیل نرخ سود تسهیلات را برداشت و نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن را از 13 به 11 درصد کاهش داد.

کاهش 9 درصدی قسط ماهانه

بررسی‌ها و پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است با کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود وام خرید مسکن صندوق یکم، بین 9 تا حداکثر 10 درصد از مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات کاسته می‌شود.صندوق یکم، علاوه بر وام خرید، وام ساخت نیز اعطا می‌کند که برای پرداخت هر دو نوع تسهیلات، یک سال سپرده‌گذاری معادل نصف مبلغ وام لازم است.

با کاهش سود تسهیلات این صندوق به 11 درصد، با توجه به عدد بالای وام که برای ثبت‌نام‌کنندگان جدید در سال 95 به میزان دو برابر افزایش یافته و به مبلغ 160میلیون تومان برای متقاضیان شهر تهران، 120 میلیون برای مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 80 میلیون برای سایر شهرها رسیده است، به‌طور قطع تعداد بیشتری از متقاضیان آپارتمان‌های مصرفی برای دریافت این تسهیلات ثبت نام خواهند کرد.تاکنون قسط معمولی ماهانه - غیر پلکانی- وام 80 میلیونی صندوق پس‌انداز یکم مسکن با احتساب سود 13 درصدی و مدت زمان بازپرداخت 12 ساله، حدود یک میلیون و100 هزار تومان بود اما با کاهش 2 واحد درصدی سود این تسهیلات، مبلغ اقساط ماهانه معادل 9 درصد کاهش یافته و به یک میلیون تومان می‌رسد.

مبلغ جدید قسط وام 80 میلیونی، از متوسط اجاره بهای آپارتمان‌هایی که خانه اولی‌ها معمولا اجاره می‌کنند، کمتر است. این در حالی است که بر اساس مدل قسط پلکانی دوره‌ای چناچه پرداخت‌کنندگان برای پرداخت قسط، این مدل را انتخاب کنند میزان قسط ماهیانه وام 80 میلیونی از 960 تومان به 873 هزار تومان تبدیل می‌شود.

هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه در ازای هر مترمربع واحد مسکونی معمولی در پایتخت 22 هزار تومان است.به این ترتیب هر زوج جوان خانه اولی برای اجاره یک آپارتمان معمولی 50 مترمربعی در شهر تهران باید ماهانه اجاره‌ای معادل یک میلیون و100 هزار تومان بپردازد. هم اکنون با کاهش 9 درصدی نرخ سود تسهیلات خرید مسکن یکم، مبلغ اقساط پرداختی برای وام 80 میلیونی صندوق پس‌انداز یکم، حدود 100 هزار تومان کمتر از اجاره بهای یک واحد 50 متری در پایتخت است. این در حالی است که برای تسهیلات جدید این صندوق که در شهر تهران 160 میلیون تومان است، مبلغ اقساط ماهانه 2 میلیون و200‌هزار تومانی(در فرمول بازپرداخت عادی) با احتساب سود 13 درصدی، تحت تاثیر کاهش نرخ سود به 9 درصد، به 2‌میلیون تومان در ماه تبدیل شده است. همچنین اگر وام‌گیرنده‌ها مدل بازپرداخت پلکانی دوره‌ای را انتخاب کنند قسط ماهانه آن‌ها از یک‌میلیون و 900 هزار تومان به یک میلیون و 729 هزار تومان تبدیل می‌شود.

به این ترتیب، هر چند ممکن است کاهش 100 هزار تومانی اقساط ماهانه در تسهیلات 80 میلیونی صندوق پس‌انداز یکم مسکن چندان زیاد به نظر نرسد اما در رقم جدید تسهیلات - وام 160 میلیونی - این میزان کاهش دو برابر یعنی معادل 200 هزار تومان خواهد شد که کمک قابل توجهی برای کاستن از بار هزینه‌های ناشی از اقساط ماهانه تسهیلات برای زوج‌های جوان خانه اولی محسوب می‌شود.

این در حالی است که همزمان با ورود سبد متنوعی از تسهیلات مسکن به بازار تقاضا و در شرایطی که هم اکنون روند موجود از شروع رونق در بازار مسکن از سمت آپارتمان‌های مصرفی طی ماه‌های آتی حکایت دارد، کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن منجر به ورود حجم بیشتری از تقاضای 100 درصد مصرفی به بازار معاملات مسکن خواهد شد. به این علت که سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن فقط برای وام‌های صندوق پس‌انداز یکم مسکن - زوج‌های جوان خانه اولی - تعدیل شده و بنابراین تمامی تقاضاهایی که با استفاده از این تسهیلات به بازار مسکن اضافه خواهد شد، کاملا مصرفی هستند.تسهیلات خرید مربوط به اوراق مسکن، کماکان با نرخ سود 5/ 17 درصد پرداخت می‌شود. به این ترتیب، همزمان با شروع رونق مسکن طی ماه‌های آینده این موضوع امکان سبقت بیشتر تقاضای مصرفی نسبت به تقاضای سرمایه‌ای را در بازار معاملات مسکن فراهم می‌کند.

فرصت طلایی در بازار مسکن

مدیر عامل بانک مسکن» با اشاره به اینکه خانه‌اولی‌ها در شرایط فعلی با نوعی فرصت طلایی مواجه هستند، اعلام کرد: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، پنجره جدیدی در بازار مسکن برای بهره‌برداری تقاضای مصرفی گشوده است که از این طریق، گروه مصرفی می‌تواند ارزان‌قیمت‌ترین وام خرید را دریافت کند و در فضای به ثبات رسیده بازار به لحاظ پایداری نسبی قیمت مسکن، برای صاحب خانه شدن اقدام کند. محمدهاشم بت‌شکن تصریح کرد: کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، علاوه بر آنکه شرایط ورود خانه اولی‌ها به نظام پس‌انداز را تسهیل می‌کند، دو دستاورد منحصر به فرد دیگر برای اقتصاد مسکن به همراه دارد.مدیر عامل بانک مسکن درباره دستاورد اول کاهش نرخ سود وام خرید مسکن گفت: با این اقدام بانک مسکن، چون که میل ورود به این صندوق افزایش پیدا می‌کند، در بلندمدت باعث می‌شود روند تجهیز منابع در صندوق یکم برای پرداخت تسهیلات بیشتر به متقاضیان، شتاب بگیرد.وی دستاورد دوم را هدایت خودکار نقدینگی‌ها به صندوق پس‌انداز مسکن دانست.به گزارش «دنیای اقتصاد»، با جذاب شدن تسهیلات خرید مسکن یکم، این صندوق می‌تواند احتمال سرگردان شدن منابعی را که احتمالا در پی کاهش نرخ سود، از بانک‌ها خارج می‌شود کاهش دهد و به جذب سپرده‌های بانکی منجر شود. بت‌شکن معتقد است: بازار مسکن در حال حاضر از کانال تقاضای واقعی یا همان مصرفی، در حال رونق گرفتن است.

وی افزود: در حال حاضر اگرچه نرخ سود سپرده‌های بانکی 3 واحد درصد کاهش پیدا کرده اما با توجه به سطح فعلی نرخ تورم، بازدهی واقعی سپرده‌های بانکی حدود 5 درصد است. این میزان سود واقعی، بعید است منجر به خروج منابع و تحریک سفته‌بازی در بازار ملک شود.