سه محرک ضعیف در بازار مسکن تهران + قیمت

تدبیر24»رکود بخش مسکن از ۴.۵ سال عبور کرد؛ چرا که در خردادماه ۱۳۹۶ حجم معاملات مسکن شهر تهران ۰.۸ درصد نسبت به ماه مشابه (سال قبل) کاهش یافت. با این حال بازار مسکن در این کلانشهر با چند ریزنوسان تابستانی مواجه شده است. افزایش دو درصدی تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ، طولانی‌تر شد صف تقاضای اجاره نسبت به سال قبل و اقدام ۱۰ هزارو ۲۰۸ خانوار برای خرید اولین مسکن خود از طریق تسهیلات حاکی از آن است که با وجود کسادی بازار خرید و فروش، آب باریکه‌ها که از آن به عنوان مولفه‌های کم قدرت یاد می‌شود راه خود را برای عبور از سد رکود باز می‌کنند و احتمال تحرک غیرتورمی در نیمه دوم سال جاری با پیشتازی آپارتمانهای نوساز در قراردادها وجود دارد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسکن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. شیفت آرام تقاضا از سمت واحدهای کلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاکی از آن است که بازار عرضه می‌تواند با فاصله زمانی به منابع مالی راکد خود دسترسی پیدا کند و شاید به همین علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این افزایش در حالی رقم خورد که بخش مسکن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه می‌تواند از سوی سرمایه گذاران آینده نگر انجام شده باشد.

مظنه قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات انجام شده در تیرماه ۱۳۹۵
محله	متراژ	سن بنا	قیمت
شیخ هادی	۵۷ متر	۱۷ سال	۱۳۸ میلیون
نارمک	۵۹ متر	۸ سال	۲۵۸ میلیون
آپادانا	۱۲۷ متر	۳ سال	۷۲۶ میلیون
گلابدره	۸۲ متر	نوساز	۶۶۷ میلیون
کاظم آباد	۷۲ متر	۷ سال	۳۶۹ میلیون
کوی مهران	۱۲۲ متر	۷ سال	۶۵۴ میلیون
آبشار دمار	۶۴ متر	۱۰ سال	۱۸۵ میلیون
سه راه آذری	۵۳ متر	نوساز	۱۵۰ میلیون
دروس	۷۳ متر	نوساز	۷۶۳ میلیون
شهرک غرب	۱۲۴ متر	۱۱ سال	۹۲۰ میلیون
فاطمی	۱۱۱ متر	۱۸ سال	۵۹۵ میلیون
جوادیه	۴۴ متر	۱۵ سال	۸۰ میلیون
حکیمیه	۵۹ متر	۷ سال	۱۹۸ میلیون
وحیدیه	۶۴ متر	۱۴ سال	۱۵۵ میلیون
ونک	۸۸ متر	۱۳ سال	۴۹۰ میلیون
آهنگ	۷۴ متر	۵ سال	۲۰۶ میلیون

سهم ۴۶.۹ درصدی واحدهای مسکونی با عمر کمتر از پنج سال ساخت از کل معاملات نشان می‌دهد این واحدها همچنان بیشترین تقاضا را در خرید و فروش خردادماه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. با این حال سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل ۴.۸ درصد کاهش یافته است و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۵.۲ درصد افزوده شده است. این آمار می‌تواند حاکی از آن باشد که با نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، مشتریان دودل و نگران، سرمایه‌های خود را به خرید واحدهای در بضاعت اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر پیشتازی فروش واحدهای کمتر از پنج سال که طی دو سه سال اخیر به طور معمول صورت گرفته می‌تواند به کاهش ۴۹۰ هزار واحد خالی که عمده آنها نوساز و نیمه لوکس هستند منجر شود.

توزیع واحدهای مسکونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از این بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش یافته است.

در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت کمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش یافته لیکن در بازه های بالای ۹۰ متر مربع  معاملات افزایش ۸۱.۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روی داده است.

آمار و ارقام نشان می‌دهد بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ به دلیل انتظار تحولات اقتصادی با امضای برجام در فصول مختلف دچار نوسانات شده؛ به طوری که یک فصل با فراز و سپس فصل بعد با فرود همراه بوده است. با این حال رشد معاملات در زمستان ۱۳۹۵ و رسیدن به رقم ۴۵ هزار معامله به گونه‌ای بوده که ارقام با میانگین تعداد معامله در هر فصل طی سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ برابری کرده است. همچنین زمستان ۱۳۹۱ با ثبت ۵۷ هزار معامله شاهد پر رونق ترین و تابستان ۱۳۹۲ با ۲۰ هزار معامله کسادترین فصل معاملات مسکن طی ۴.۵ سال اخیر را شاهد بوده‌ایم.

با وجودی که معاملات در بخش خرید و فروش واحدهای مسکونی شهر تهران مقداری رونق گرفته، تعداد مستاجران رو به افزایش است. هم اکنون در کل کشور ۳۴ درصد مستاجر وجود دارد که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی معادل ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. این آمار حاکی از فشار بر بازار اجاره است. برآوردهای میدانی نیز رشد ۱۰ تا ۱۲ درصدی اجاره بها را تایید می‌کند. هرچند رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید اجاره بها در کلانشهرها بین ۷ تا ۱۰ درصد رشد داشته، اما موجران همواره نرخ سود بانکی را مبنای افزایش اجاره قرار می‌دهند که این نرخ هم اکنون بین ۲۲ تا ۲۴ درصد است و لذا خرید ملک با نیت اجاره داری در حال حاضر به صرفه نیست.

عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ می‌گوید: شرایط موجود نشان می‌دهد حداقل یکسال زمان لازم است تا بخش مسکن از رکود خارج شود. تا زمانی که تاثیر مالیات، تسهیلات، عوارض، تورم، شرایط بازارهای رقیب، اقتصاد کلان و سایر عوامل موثر در بخش مسکن به طور کامل مشخص نشود نمی‌توان منتظر اقدامات جدید بود. جهش قیمت قطعا نخواهیم داشت. اما افزایش بر اساس عواملی همچون میزان دستمزد، مصالح، خدمات، عوارض صدور پروانه و غیره بر روی قیمت مسکن اثر می گذارد که این عوامل می‌تواند تا ۲۰ درصد قیمت مسکن را بالا ببرد.