سه‌شنبه ۱۵ آبان ۱۴۰۳ - 2024 November 05
- اولین آزمون وفاق ملی برای حقوق انسانی و شهروندی
- رسانه به عنوان یک نهاد سیاسی از اهمیت فوقالعادهای برخوردار است
- جلوی پروندهسازی علیه منتقدان را میگیریم/مملکت برای عدهای خاص نیست بلکه برای همه است
- زنی در راه آبادانی است
- تعطیلی شرکت کرمان موتور بدلیل قطعی برق
- قدرتنمایی پزشکیان مقابل تندروهای مجلس
- گسترش هوش مصنوعی و تغییر شغل 800 میلیون نفر در جهان
- تهديدهاي پيش روي دولت پزشکیان
- اتحاد مثلث!
- فیلترشکن ها هزینه سبد خانوار را افزایش داده است
- چشم طمع عناصر جریان انحرافی به مناطق آزاد
- خطای آشکار پزشکیان این است که سخنگو ندارد
- کدام ورزشکاران در المپیک تاریخسازی کردند؟
- تماس تلفنی ظریف با پزشکیان
- نقد عجیب جنتی به وزیر کشور پیشنهادی پزشکیان
- بساط توئیتبازی و بیانیههای طلبکارانه را جمع کنید
- اینکه ظریف و جهرمی بروند یا بمانند اصلا مهم نیست
- انتصاب های جدید پزشکیان چه خواهد بود؟ معاونت علمی، بنیاد شهید، انرژی اتمی
ركودمسكن‌ريشه‌سیاسی‌داردیااقتصادی؟
حال بازار مسكن خوب نيست و هيچ يك از درمان‌هاي سنتي دولت هم تا به حال نتوانسته درد اين بخش را دوا كند. بسياري از كارشناسان بر اين باورند دولت به بخش تقاضا بي‌اعتنايي مي‌كند و تداوم سياست‌هاي فعلي، به ركود عميق‌تر بخش مسكن و كاهش چشمگير ساخت و ساز منجر خواهد شد. به اعتقاد بسياري از فعالان اين حوزه، نه وام ٨٠ ميليوني و نه اعطاي تسهيلات به خانه اولي‌ها ميزان تقاضا را در اين بازار افزايش نخواهد داد و تا زماني كه نقدينگي در بازار به وجود نيايد و رونق اقتصادي به كشور بازنگردد، اميدي به پايان ركود مسكن نيست.
تدبیر24:برخي ديگر از كارشناسان اين حوزه بر اين باورند كه اين بازار همچنان درگير تعيين تكليف سياست‌هاي دولت است و به سياستگذاري‌هاي كلان اقتصادي وابستگي مستقيم دارد. به بيان ديگر، اين بازار هم مثل ساير حوزه‌ها چشم به راه صعود رشد اقتصادي است و به پايان تحريم‌ها نظر دارد. ركود تورمي مسكن اما ديگر آن قدر فراگير و نگران‌كننده شده كه به باور مسوولان، انتظار جايز نيست و گره كار بايد با دستان شخص رييس‌جمهور باز شود.
راه‌حل اين بحران نيز به گفته وزير راه و شهرسازي و رييس كل بانك مركزي، راه‌اندازي صندوق‌هاي پس انداز مسكن و اعطاي تسهيلاتي است كه حدود ٥٠ درصد از بهاي يك واحد مسكوني با شرايط متوسط را تامين كند؛ راه‌حلي كه مانند بسياري از ديگر راهكارهاي پيشنهادي دولت، با مخالفت جدي نمايندگان مجلس مواجه شده است. براي بررسي راهكارهاي برون رفت از ركود مسكن پاي صحبت‌هاي فردين يزداني، كارشناس اقتصاد مسكن و مدير بازنگري طرح جامع مسكن نشسته‌ايم و نظر او را درباره تاسيس صندوق‌هاي پس انداز مسكن جويا شده‌ايم.
به نظر شما وضعيت بازار مسكن و ركود چند ماهه‌اش چقدر نگران‌كننده است كه كار اين بازار را به نامه‌نگاري مشترك رييس كل بانك مركزي و وزير راه و شهرسازي به آقاي رييس‌جمهور و به اصلاح پادرمياني او كشانده است؟
بازار مسكن دو سال است كه در وضعيت ركود به سر مي‌برد و از سال ۹۲ تا حالا وضعيت پيچيده‌يي را تجربه كرده است. مشكل اصلي اين بازار اين است كه بخش عمده مردم توان خريد خود را از دست داده‌اند. وضعيت طوري است كه درصدي از مردم كه اقشار پ‍ايين‌دستي اجتماع را شامل مي‌شوند، زير خط فقر قرار دارند و حتي با وام هم مشكل‌شان حل نمي‌شود. ولي اگر امكان دسترسي به وام براي گروه‌هاي داراي درآمد متوسط فراهم شود تا آنها بتوانند با اتكا به درآمدهاي آتي نسبت به تملك مسكن در وضعيت فعلي اقدام كنند، مي‌توان گامي جدي را در جهت برون رفت از ركود برداشت.
برخي بر اين باورند كه يكي از دلايل ركود بازار مسكن اين است كه كساني كه به مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه‌يي نگاه مي‌كنند و خريد مسكن براي آنها نوعي پسانداز است، علاقه خود را به اين بازار از دست داده‌اند. نظر شما چيست؟
ممكن است اين هم يكي از دلايل ركود بازار مسكن باشد. اما دليل اصلي اين است كه توان خريد به كلي از مردم گرفته شده چه براي سرمايه‌گذاري و چه براي ساير مقاصد.
الان چند سال است كه اقتصاد كشور مشكلاتي جدي را تجربه مي‌كند. ولي ركود بازار مسكن در دو سال اخير شكل گرفته است. چرا اين بازار دير به تحولات موجود واكنش نشان داد؟
بايد در نظر داشت كه حتي چهار سال پيش هم وضعيت اقتصادي زندگي مردم به اين بدي نبود. بعد از هدفمندسازي و تحريم‌ها رشد اقتصادي منفي را تجربه كرديم و در نتيجه درآمد خانوار نسبت به تورم رشد چنداني نكرد. نتيجه اين شد كه بخش زيادي از منابعي كه خانوار مي‌توانست براي مسكن صرف كند، صرف مخارج ضروري‌تر ديگر شد و توان خريد و پس انداز به طرز چشمگيري كاهش پيدا كرد. در اين شرايط فقط با اتكا به درآمد آتي است كه فرآيند خريد اتفاق مي‌افتد. اگر جهت‌گيري رشد اقتصادي عوض شود و از منفي به سمت مثبت سير كند، چشم‌انداز درآمد آتي مثبت‌تر مي‌شود. با در نظر گرفتن اين مساله مي‌توان تقاضاي مصرفي را افزايش داد و مشكلات اين بخش را حل كرد. اما در مورد تقاضاي سرمايه‌يي بحث‌هاي زيادي را مي‌توان مطرح كرد.
در شرايط فعلي بحث شكل‌گيري صندوق‌هاي پس انداز مسكن چقدر مي‌تواند راهگشا باشد؟
صندوق‌هاي پسانداز وام مسكن در همه جاي دنيا وجود دارد و مورد استفاده قرار مي‌گيرد تا تقاضا را با يك ابزار تقويت كنند و عرضه را با يك ابزار ديگر. مشكل كشور ما اين است كه عرضه و توان توليد در آن وجود دارد، اما تقاضا دچار ضعف است. تلاشي كه دولت مي‌كند اين است كه ضعف تقاضا را به نوعي جبران كند. چون اين مساله با مكانيزم جمع‌آوري پسانداز و همچنين يك دوره انتظار نيز همراه مي‌شود، آثار تورمي آن‌چناني ندارد. اما اگر دولت مي‌آمد و بلافاصله وام‌هاي عرضه‌يي پرداخت مي‌كرد و پول بدون پسانداز به جامعه تزريق مي‌شد، آثار تورمي آن بيشتر بود.
پس چرا تعدادي از نمايندگان مجلس معترض شده‌اند و اجراي اين سياست را تورم‌زا ارزيابي كرده‌اند؟
اين عقيده آنهاست ولي حقيقت بازار چيز ديگري را نشان مي‌دهد.
در واقع شما از پيشنهاد دولت حمايت مي‌كنيد؟
مفيد بودن اين سياست به شيوه اجرا و حد سقف وام بستگي دارد. اما در مجموع اين راه‌حل و بسته‌يي است كه همه جاي دنيا مورد استفاده قرار مي‌گيرد و ما هم ناگزير از استفاده از آن هستيم. اين برنامه مي‌تواند با حداقل آثار تورمي، كمي به حل مشكل مسكن مردم كمك كند كه از همه اهداف مهم‌تر است و از طرف ديگر اين حل مشكل مردم به صورت يك راه‌حل ميانبر منجر به كاهش دامنه ركود در بازار مي‌شود.
براي ايجاد اين صندوق‌ها چه زيرساخت‌هايي مورد نياز است؟
بايد در سيستم بانكي نظام مديريت و ريسك اعتباري ايجاد كنند و دولت بايد به طريقي تضمين جبران كسري‌هاي منابعي را كه ممكن است پيش بيايد، بر عهده بگيرد. البته اين مساله حتمي نيست، اما هر صندوق وام پس‌اندازي ممكن است تراز ورود و خروجي‌هايش متفاوت شود. زماني كه صندوق كسري مي‌آورد، پول پرقدرت نبايد تزريق شود. اگر دولت بتواند اين كسري را از منابع دولتي جبران كند، مهم‌ترين زيرساخت لازم براي ايجاد اين صندوق‌ها را ايجاد كرده است. نكته ديگر اين است كه صندوق وام پس انداز نبايد انحصاري باشد و بقيه بانك‌ها هم بايد اجازه داشته باشند تا وارد اين عرصه شوند. در اين شرايط بانك مسكن مي‌تواند به عنوان بانك مادر ايفاي نقش كند، اما كليه بانك‌ها بايد مجوز قانوني داشته باشند تا بتوانند بر اساس محاسبات دقيق مالي و طراحي سيستم مالي در اين فرآيند مشاركت كنند. فراهم‌سازي اين موارد بسيار ضروري است.
سقف وام‌هاي پرداختي بايد چقدر باشد؟
سقف وام بايد متناسب با توان بازپرداخت تنظيم شود. پرداخت وام‌هاي كلان مي‌تواند آثار تورمي داشته باشد، اگر مبلغ وام متناسب با شرايط بازار تعيين شود، آثار تورمي آن به حداقل ممكن كاهش پيدا مي‌كند. گذشته از اين، شرايط وام از نظر سقف بايد به صورت منطقه‌يي تعيين شود. بسياري از شهرستان‌هاي دورافتاده نيازي به وام ٨٠ ميليون توماني ندارند. مثلا سقف استان كهگيلويه و بويراحمد بايد با سقف استان تهران و اصفهان متفاوت باشد.
از نظر شما چند درصد از بهاي مسكن بايد به صورت وام پرداخت شود؟
اين مساله را نمي‌توان به صورت دقيق تعيين كرد. در برخي كشورهاي دنيا تا ٨٠ و ٩٠ درصد پرداخت مي‌شود.
اما اين مساله مشكلاتي را هم براي وامگيرندگان و همچنين بانك‌ها به وجود آورده است؟
اين مشكلات به اين دليل ايجاد شده كه وام‌هاي بي‌حد و حصر به متقاضيان پرداخت شده است. زماني صندوق‌هاي پس انداز مسكن به صورت منطقه‌يي عمل مي‌كردند و در يك حوزه جغرافيايي خاص فعاليت داشتند، اما وقتي اين منطقه‌بندي‌ها كنار رفت و از نظام مالي اين كشورها مقررات‌زدايي شد، مشكلاتي در بخش مسكن به وجود آمد. بنابراين صرف وام دهي نبود كه در اين كشورها مشكل ساز شد، بلكه مكانيزم اجراي آن بود كه ايجاد مشكل كرد. مقررات‌زدايي باعث شد كه بانك‌ها ضمانت‌هاي لازم را از وامگيرندگان دريافت نكنند و اطمينان از قدرت بازپرداخت نداشته باشند. در ايران وام بايد بتواند حداقل نيمي از بهاي مسكن را تامين كند. اين قيمت مسكن هم نبايد در حد مسكن لوكس باشد، بلكه متناسب با نيازهاي مصرفي خانوارهاي متوسط تعيين شود. بيش از اين نه لازم است و نه مفيد. اما اگر مبلغ وام در حد خانه‌هاي استاندارد و متناسب با وضعيت خانواده‌هاي متوسط تعيين شود، پوشش ٥٠ درصدي در شرايط فعلي پوشش خوبي محسوب مي‌شود. بعد از آن به تدريج با ثبات اوضاع، شرايط اين وام‌ها هم مي‌تواند بهتر شود.
وضعيت اقساط بايد چطور تعيين شود كه نه بانك‌ها متضرر شوند و نه خانواده‌ها از پس پرداخت آن برنيايند؟
بانك‌ها يك سيستم اعتبارسنجي دارند و بر اساس ضوابط داخلي بانك از متقاضيان مداركي مي‌خواهند كه وضعيت درآمدي و دارايي‌هاي آنها را مشخص مي‌كند. جزييات اقساط بايد بر اساس اين مدارك تعيين شود.
اما مشكل اعتبارسنجي هميشه نه تنها در سيستم بانكي، بلكه در ساير حوزه‌ها هم وجود داشته است. نتيجه مي‌شود بدهي‌هاي كلان بانكي و بانك‌هايي كه زورشان به بدهكاران نمي‌رسد. بهترين روش براي انجام اين اعتبارسنجي چيست؟
بحث اعتبارسنجي در حوزه مسكن اهميت چنداني ندارد؛ چرا كه سند خانه در گروي بانك است و برخلاف كشورهاي غربي، ارزش مسكن در ايران به صورت ناگهاني دچار افت نمي‌شود كه بانك‌ها و وام گيرندگان را دچار مشكل كند. بنابراين حتي اگر افراد نتوانند وام خود را بازپرداخت كنند، ضمانت رهني ضمانت خوبي محسوب مي‌شود. به آساني مي‌توان خانه را به فروش رساند و بدهي را تسويه كرد. مشكل اعتبارسنجي در ساير حوزه‌ها و در مورد وام‌هاي كلان خاص اتفاق مي‌افتد. اما اگر در بحث مسكن سقف و ضوابط مشخصي تعريف شود، پرداخت وام به بحران منجر نمي‌شود.
با توجه به وضع نامشخص تورم و وابستگي اقتصاد كشور به رويدادهاي سياسي، فكر مي‌كنيد چند درصد از خانه‌ها ممكن است به حراج گذاشته شود؟
احتمال اين مساله بسيار پايين و نزديك به صفر است. بررسي عملكرد بانك مسكن نشان مي‌دهد كه معمولا كسي براي گرفتن وام مسكن به بانك مراجعه مي‌كند كه با هر دردسر و مكافاتي كه هست، اقساط خود را پرداخت مي‌كند تا خانه خود را از دست ندهد. قيمت خانه هم كه دايما رو به افزايش است و كاهش مطلق در قيمت مسكن نداريم. همين مساله ريسك وامدهي را كاهش مي‌دهد و بروز مشكلات مشابه كشورهاي غربي را غيرمحتمل مي‌كند. به عبارت ديگر بحران‌هاي مالي غربي در حوزه مسكن در ايران زمينه ظهور ندارد.
برگرديم به نامه‌يي كه براي حل بحران مسكن منتشر شد؛ يك روز بعد از انتشار اين نامه، نرخ اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن در همه سررسيدها افزايش يافت. به نظر شما اين واكنش‌ها در اين بازار چقدر مي‌تواند بادوام باشد؟
بخشي از اين افزايش ناشي از اين است كه حجم وام و اعتبار در حال حاضر كم است. اينكه بانك‌هاي متعدد بتوانند عرضه اين وام‌ها را زياد كنند، مي‌تواند در كاهش قيمت اوراق موثر باشد. شرايط بايد به گونه‌يي باشد كه اين اوراق امكان دست به دست چرخيدن را پيدا نكند يا افراد نتوانند چندين اوراق را براي واحدهاي مسكوني شان خريداري كنند. در اين شرايط كه بازار به سرعت به اخبار منتشر شده واكنش نشان مي‌دهد، اعمال محدوديت‌هاي اينچنيني كه بورس بازي روي اوراق را كم كند، ضروري به نظر مي‌رسد.
در صحبت‌هاي‌تان اشاره كرديد كه ايجاد صندوق‌هاي پسانداز مسكن در ايران ضروري است و همه جاي دنيا مشابه اين صندوق‌ها وجود دارند. موانعي كه تا به حال بر سر ايجاد اين صندوق‌ها وجود داشته، چه بوده است؟
در هشت سال گذشته رويكرد دولت رويكرد عرضه‌گرا بوده است. دولت قبلي فقط سعي مي‌كرد سمت توليد را تقويت كند و نظر مثبتي نسبت به ايجاد صندوق‌هاي پس انداز نداشته است. پس مي‌توان گفت اصلي‌ترين مانع همين رويكرد كلان دولت بوده است. دومين عامل اين است كه فضاي بانكي در اين زمينه به صورت رقابتي سياستگذاري نشده است كه بانك‌هاي مختلف بتوانند در اين زمينه مشاركت كنند. در واقع به جز بانك مسكن هيچ بانك ديگري در اين حوزه عمل نكرده و فعاليت بانكي بسيار محدود بوده است. عملكرد صندوق پس انداز مسكن از ابتدا تا الان نسبت به اشل خود و تعداد خانه‌هايي كه با اين وام‌ها خريداري شده، مناسب بوده است. بنابراين اگر بانك‌هاي ديگر هم بتوانند وارد عمل شوند، وضعيت قطعا بهتر خواهد شد. يك مانع ديگر هم اين است كه رهن اوليه نياز به يك ابزار مكمل دارد به نام رهن ثانويه. اين رهن ثانويه هم دوباره بايد با سياستگذاري بخشي همراه شود. حقيقت اين است كه با وجود بحث‌هاي مطرح شده در اين زمينه، هنوز به رهن ثانويه توجه كافي نشده است. يكي از دلايل اين امر اين است كه بازار رهن ثانويه در شرايط بي‌ثباتي اقتصادي نمي‌تواند شكل بگيرد. هر چه به سمت ثبات برويم، مي‌توان براي توسعه بازار رهن ثانويه منابع مالي فراهم كرد.
در مجموع عملكرد بانك مركزي را در اين زمينه در سال‌هاي اخير چطور ارزيابي مي‌كنيد؟
بانك مركزي به جز همين نامه اخير، عملا هيچ دخالتي در بهبود اين فضا نداشته است. اين بانك دغدغه آن را دارد كه نقدينگي زياد نشده و بازپرداخت سوخت نشود. بنابراين سعي كرده فقط همين دغدغه‌ها را در برنامه خود بگنجاند. اما در ساير زمينه‌ها چندان فعال نبوده و مسوولان اين نهاد تازه به فكر انجام مذاكرات كارشناسي و فعال شدن در اين زمينه افتاده‌اند.
دولت يازدهم از زماني كه روي كار آمد، تاكيد زيادي بر بهبود مشكلات بخش مسكن داشت؛ چندين طرح هم از جمله پرداخت وام به خانه اولي‌ها و افزايش سقف وام مسكن و... مطرح شد كه عملا راه به جايي نبرد. در اين مدت عملا نه ركود اين بازار از بين رفته و نه طرح جديدي اجرايي شده است. شما عملكرد دولت را در اين زمينه چطور مي‌بينيد؟
دليل اصلي شكست اين طرح‌ها اين است كه تا زماني كه رشد اقتصادي ايجاد نشود، نمي‌توان انتظار داشت كه همه اين طرح‌ها نتيجه بدهد و مردم از وام‌ها استفاده كنند. زماني كه رشد اقتصادي مثبت شود، وام‌گيري هم بالا مي‌رود و اين بازار توسعه پيدا مي‌كند. اصل مساله اين است تا زماني كه كل مملكت دوباره به راه نيفتد، بخش مسكن هم راه نمي‌افتد. من بخش مسكن را در بافت اقتصاد بيشتر يك بخش پيرو مي‌بينم تا تعيين‌كننده. هرچند مي‌تواند محرك هم باشد، اما اثرات تحريكي آن ثانويه است. خانواده‌ها اگر به كمك اين مكانيزم‌ها چشم‌انداز كاملا مثبتي از درآمدشان داشته باشند، مي‌توانند وام بگيرند و رشد ايجاد كنند. چشم‌انداز رشد اقتصادي مثبت زماني براي خانوار ايجاد مي‌شود كه در حداقلي‌ترين شكل ممكن، وضعيت فعلي شيب صعودي داشته باشد. سال گذشته ما رشد منفي داشتيم و در اين شرايط نبايد انتظار داشته باشيم كه مردم وام بگيرند. اگر مردم از اين وام‌ها استقبال كنند، به تسريع رشد كمك مي‌كند.
برخي بر اين باورند كه با افزايش سقف وام مسكن تنها اتفاقي كه افتاد اين بود كه قيمت‌ها به صورت كاذب بالاتر هم رفت. اين مساله چقدر صحت دارد؟
سياستگذاري اگر به همراه خود شوك رواني داشته باشد، نوسان قيمت‌ها به صورت مقطعي اتفاق مي‌افتد. ارديبهشت امسال شوك رواني اجراي فاز دوم هدفمندي، آمار معاملات مسكن را به صورت مقطعي بالا برد. اما وقتي مردم ديدند كه خبري نشد، دوباره بازار به وضعيت قبلي برگشت؛ چرا كه تقاضايي وجود نداشت و اين افزايش در واقع يك واكنش مقطعي بود.
در اين شرايط چقدر اميدواريد كه ايجاد صندوق‌هاي پس انداز بتواند تقاضا را افزايش بدهد و ركود را از بين ببرد؟
در اين شرايط نمي‌توانم هيچ پيش‌بيني‌اي ارايه بدهم.
پس مي‌توان گفت چندان به بهبود اوضاع اميدوار نيستيد؟
به نظر مي‌رسد برخلاف طرح‌هاي قبلي اين طرح نزديك به اجراست. حالا اينكه چطور اجرا شود و چقدر در افزايش تقاضا موثر باشد، مساله‌يي است كه مقامات دولتي بايد درباره آن حرف بزنند.
برخي بر اين باورند كه مجلس در برخي حوزه‌ها خود به عنوان مانعي بر سر راه اجراي طرح‌هاي دولت محسوب مي‌شود. در اين مورد هم مي‌توان مخالفت نمايندگان مجلس را مغرضانه دانست و شرايط حاكم بر نظام سياسي را به بخش مسكن هم تعميم داد؟
نمي‌توان با قطعيت در اين زمينه اظهارنظر كرد، اما به هر حال در هر سياستگذاري تعدادي برنده داريم و تعدادي بازنده. در اين شرايط هر كسي بر اساس ديدگاه و منافع خودش عمل مي‌كند و مجلس هم از اين قاعده مستثني نيست. اينجا هم مجلس يك ديدگاه دارد و دولت يك ديدگاه ديگر. اينكه كدام يك از اين دو گروه درست مي‌گويند، بيشتر از اينكه بحث فني و اقتصادي باشد، يك موضوع سياسي است.
دولت با رويكردي كه در پيش گرفته، بيشتر به دنبال آن است كه طرف مصرف‌كنندگان و مردم را بگيرد تا انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران را. مي‌توان مخالفت‌هاي موجود را به همين مساله نسبت داد؟
تقويت تقاضا يعني تقويت مصرف‌كننده. رويكرد مناسب اين است كه سمت عرضه را با بازار سرمايه تقويت كنيد و سمت تقاضا را با بازار پولي. بازار سرمايه منابع را جمع مي‌كند و در عين حال عرضه‌كننده اين امكان را پيدا نمي‌كند كه به هر قيمتي خواست، مسكن را بفروشد. چون عرضه‌كننده مجبور است دير يا زود واحد خود را بفروشد، بنابراين تحولات اينچنيني را تجربه نمي‌كند. شواهد نشان مي‌دهد كه بعد از ركودي كه از سال ٩١ گريبانگير بازار مسكن شد، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به شكل‌گيري وام‌هاي معوق منجر شد و دردسرهاي فراواني ايجاد كرد. در سال ٩١ و نيمه اول سال ٩٢ ميزان ساخت و سازهاي انجام شده بيش از تقاضاي موثر بوده است و اين مساله بازار مسكن را در محاق قرار داده است. به اعتقاد من هر چه سريع‌تر بايد براي وضعيت فعلي چاره جويي كرد و جايي براي مخالفت‌هاي اينچنيني نيست.
قيمت‌گذاري‌ها هم در ماه‌هاي اخير كمي عجيب و غريب شده و از هيچ قاعده خاصي پيروي نمي‌كند. آمارهاي بانك مركزي و مركز آمار هم بعضا با وضعيت واقعي بازار همخواني ندارد. شما اوضاع قيمت‌ها را چطور مي‌بينيد؟
بخشي از آنچه در بازار ديده مي‌شود، قيمت‌هاي پيشنهادي است، نه معامله شده. مسكن يك كالاي مكاني است. در يك شرايط مكاني خاص، اين كالاي منحصر به فرد كه محدود به مكان است، ممكن است تا چندين درصد زير قيمت بازار يا بالاي آن به فروش برسد. بنابراين قيمت‌گذاري در اين حوزه كاملا وابسته است به ذوق، سليقه، نوع بازاريابي پروژه از طرف عرضه‌كننده و تمايلات خريدار. اينكه فكر كنيم قيمت‌گذاري بايد نظم و نسق خاصي داشته باشد، درست نيست. در هيچ كجاي دنيا مسكن قيمت‌گذاري نمي‌شود؛ ولي يك سامانه و پايگاه اطلاعاتي درست مي‌كنند تا كمي قيمت‌ها را شفاف كنند. اگر در شهرهاي بزرگ هم يك پايگاه اطلاعاتي وجود داشته باشد كه افراد بدانند با چه قيمتي مي‌توانند به خانه مورد نظر خود دسترسي پيدا كنند و به آخرين اطلاعات موجود در اين زمينه دسترسي داشته باشند، به شفافيت بيشتر بازار كمك مي‌كند. اگر اين شفاف‌سازي در حد سامانه‌هاي اطلاعاتي در ايران هم به وجود بيايد، مي‌تواند مفيد باشد. بايد در نظر داشت كه نمي‌توان هيچ مالكي را وادار كرد كه ملك خود را به قيمت مورد نظر دولت بفروشد. اين رويكرد وضعيت را خراب‌تر مي‌كند و احتكار قيمت و فساد ايجاد مي‌كند.
در اين ميان نقش نظارتي دولت چه مي‌شود؟
نظارت دولت بايد در حد شفاف‌سازي، ساماندهي و مدرن‌سازي بنگاهداري با سياست‌هاي مختلف باشد و ساز و كار فرآيند مزايده و مناقصه را بچيند و انجام آن را به بنگاه‌ها بسپارد. اما نظارت بر قيمت‌گذاري نه عملي است و نه عقلاني. چون اين رويكرد نتيجه‌يي جز فساد نخواهد داشت.
در مجموع اگر بخواهيد راهكارهاي خود را براي گسترش بازار رهن با استفاده حداقلي از پول بانك مركزي ليست كنيد، به چه مواردي اشاره مي‌كنيد؟
بانك مركزي نبايد پول پرقدرت تنظيم كند، همه بانك‌ها بايد به عرصه صندوق‌هاي وام پس انداز ورود پيدا كنند و نوعي رقابت ايجاد شود، ابزارهاي مديريتي اين سيستم مانند مديريت ريسك و اعتبارسنجي در نظام بانكي برقرار شود، سيستم وام پسانداز به صورت منطقه‌يي عمل كند و در ميان‌مدت و نه در كوتاه‌مدت به سمت رهن ثانويه حركت كنيم. با توجه به اين نرخ تورم هم رو به كاهش است، مي‌توان از ابزارهاي سيستم‌هاي وامدهي متغير هم استفاده كرد؛ يعني اعطاي وام با نرخ بهره متغير متناسب با تورم كه هم ريسك بانكي را كاهش مي‌دهد و هم با توجه به كاهش تورم بازپرداخت وام‌ها آسان‌تر مي‌شود؛ روشي كه در بسياري كشورهاي ديگر هم مورد استفاده قرار مي‌گيرد. در نهايت هم تضمين دولت براي جبران كسري صندوق‌ها ضروري است.
به جز پيشنهاد ارايه شده در قالب نامه مشترك، چه راه‌حل‌هاي جهاني ديگري براي حل بحران موجود در بخش مسكن وجود دارد؟
براي ساماندهي عرضه مي‌توان صندوق‌هاي زمين و مستغلات را مورد استفاده قرار داد كه اخيرا يك نمونه آن به راه افتاد. با استفاده از اين صندوق‌ها در واقع منابع را از بازار سرمايه جمع مي‌كنيم و به سمت توليد مي‌بريم. به اين ترتيب اين صندوق‌ها علاوه بر اينكه منابع را صرف افزايش ظرفيت توليد مي‌كنند، سازماندهي نظام توليد را هم انجام مي‌دهند و با انجام شفاف‌سازي، به عنوان دماسنجي عمل مي‌كنند كه وضعيت خريد و فروش اوراق را در بورس را ارزيابي مي‌كند. سياست‌هاي متوجه عرضه بايد به سمت بازار سرمايه عمل كند و اين مساله‌يي است كه در سطح جهاني هم اتفاق مي‌افتد. حل مشكل كم‌درآمدها هم نيازمند اجراي يك سياست اجتماعي در حوزه مسكن است كه لزوما در جهت برون‌رفت از ركود نيست. مسكن يك نياز انساني و اجتماعي است كه بايد تامين شود. اين مساله از طريق توسعه بازار اجاره، تامين زمين براي مسكن كم درآمدها، كمك هزينه اجاره و ورود صندوق‌هاي بازنشستگي به بازار مسكن و يارانه كمك بهره محقق مي‌شود كه البته هدفش رونق بخشيدن به اين بازار نيست؛ بلكه تامين يك نياز اجتماعي است كه البته به خاطر افزايش توليد، به رونق منجر مي‌شود.
شايد تنها طرح اجتماعي كه دولت يازدهم در حوزه مسكن پيشنهاد كرده، طرح مسكن اجتماعي است كه بسياري از كارشناسان هشدار مي‌دهند ممكن است به سرانجام مسكن مهر مبتلا شود. شما آينده اين طرح را چطور مي‌بينيد؟
طرح مسكن اجتماعي علاوه بر توجه به مسائلي چون مكان‌يابي مناسب و... يك تفاوت اساسي با مسكن مهر دارد و آن اين است كه در مسكن مهر از پول بانك مركزي استفاده مي‌شد و دولت در ساخت و ساز آن موثر بود، اما اين اتفاق مي‌تواند در طرح مسكن اجتماعي نيفتد. در اين حالت به جاي منابع مالي دولت، از ابزارهايي چون بخش خصوصي، صندوق‌هاي بازنشستگي و تعاوني‌ها استفاده مي‌شود. اين در حالي است كه مسكن مهر ساخت مسكن ملكي بود با منابع دولتي و حداقل مشاركت مردم.
اين ابزارهايي كه نام برديد، در حال حاضر چقدر در دسترس هستند؟
در مسكن اجتماعي دولت بايد منابع اعتباري بگذارد. صندوق‌هاي بازنشستگي مثل تامين اجتماعي هم بايد وارد عمل شوند و زمين بايد در دسترس قرار بگيرد. وام و اعتبار ارزان‌قيمت از طريق يارانه كمك بهره هم مي‌تواند مورد استفاده قرار بگيرد. فكر مي‌كنم ابزارها موجود است، فقط وضعيت منابع مالي دولت چندان تعريفي ندارد.
پس چرا دولت قبلي از اين ابزارها كمك نگرفت؟
چون ساده‌ترين كار استفاده از پول بانك مركزي بود و نتيجه آن، بيشترين برد تبليغاتي را داشت. اين مساله منجر به بخشي از تورم افسارگسيخته‌يي شد كه شاهد بوديم.
از زمان روي كار آمدن دولت يازدهم به جز بخش مسكن، تغييراتي اساسي در ساير بخش‌ها اتفاق افتاده است، اما در اين بخش پيشرفت خاصي حاصل نشده است. آيا شما به برنامه‌هاي دولت در اين زمينه اميدوار هستيد؟
مسكن مهر دست و پاي دولت را تا حد زيادي بسته است و تا اين مساله حل نشود، عملا امكان شروع پروژه‌هاي جديد وجود ندارد. به اعتقاد من دولت چاره‌يي ندارد جز اينكه اول طرح‌هاي بي‌سرانجام دولت قبلي را به سرانجام برساند و بعد براي آينده تصميم بگيرد.
منبع: روزنامه اعتماد
راه‌حل اين بحران نيز به گفته وزير راه و شهرسازي و رييس كل بانك مركزي، راه‌اندازي صندوق‌هاي پس انداز مسكن و اعطاي تسهيلاتي است كه حدود ٥٠ درصد از بهاي يك واحد مسكوني با شرايط متوسط را تامين كند؛ راه‌حلي كه مانند بسياري از ديگر راهكارهاي پيشنهادي دولت، با مخالفت جدي نمايندگان مجلس مواجه شده است. براي بررسي راهكارهاي برون رفت از ركود مسكن پاي صحبت‌هاي فردين يزداني، كارشناس اقتصاد مسكن و مدير بازنگري طرح جامع مسكن نشسته‌ايم و نظر او را درباره تاسيس صندوق‌هاي پس انداز مسكن جويا شده‌ايم.
به نظر شما وضعيت بازار مسكن و ركود چند ماهه‌اش چقدر نگران‌كننده است كه كار اين بازار را به نامه‌نگاري مشترك رييس كل بانك مركزي و وزير راه و شهرسازي به آقاي رييس‌جمهور و به اصلاح پادرمياني او كشانده است؟
بازار مسكن دو سال است كه در وضعيت ركود به سر مي‌برد و از سال ۹۲ تا حالا وضعيت پيچيده‌يي را تجربه كرده است. مشكل اصلي اين بازار اين است كه بخش عمده مردم توان خريد خود را از دست داده‌اند. وضعيت طوري است كه درصدي از مردم كه اقشار پ‍ايين‌دستي اجتماع را شامل مي‌شوند، زير خط فقر قرار دارند و حتي با وام هم مشكل‌شان حل نمي‌شود. ولي اگر امكان دسترسي به وام براي گروه‌هاي داراي درآمد متوسط فراهم شود تا آنها بتوانند با اتكا به درآمدهاي آتي نسبت به تملك مسكن در وضعيت فعلي اقدام كنند، مي‌توان گامي جدي را در جهت برون رفت از ركود برداشت.
برخي بر اين باورند كه يكي از دلايل ركود بازار مسكن اين است كه كساني كه به مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه‌يي نگاه مي‌كنند و خريد مسكن براي آنها نوعي پسانداز است، علاقه خود را به اين بازار از دست داده‌اند. نظر شما چيست؟
ممكن است اين هم يكي از دلايل ركود بازار مسكن باشد. اما دليل اصلي اين است كه توان خريد به كلي از مردم گرفته شده چه براي سرمايه‌گذاري و چه براي ساير مقاصد.
الان چند سال است كه اقتصاد كشور مشكلاتي جدي را تجربه مي‌كند. ولي ركود بازار مسكن در دو سال اخير شكل گرفته است. چرا اين بازار دير به تحولات موجود واكنش نشان داد؟
بايد در نظر داشت كه حتي چهار سال پيش هم وضعيت اقتصادي زندگي مردم به اين بدي نبود. بعد از هدفمندسازي و تحريم‌ها رشد اقتصادي منفي را تجربه كرديم و در نتيجه درآمد خانوار نسبت به تورم رشد چنداني نكرد. نتيجه اين شد كه بخش زيادي از منابعي كه خانوار مي‌توانست براي مسكن صرف كند، صرف مخارج ضروري‌تر ديگر شد و توان خريد و پس انداز به طرز چشمگيري كاهش پيدا كرد. در اين شرايط فقط با اتكا به درآمد آتي است كه فرآيند خريد اتفاق مي‌افتد. اگر جهت‌گيري رشد اقتصادي عوض شود و از منفي به سمت مثبت سير كند، چشم‌انداز درآمد آتي مثبت‌تر مي‌شود. با در نظر گرفتن اين مساله مي‌توان تقاضاي مصرفي را افزايش داد و مشكلات اين بخش را حل كرد. اما در مورد تقاضاي سرمايه‌يي بحث‌هاي زيادي را مي‌توان مطرح كرد.
در شرايط فعلي بحث شكل‌گيري صندوق‌هاي پس انداز مسكن چقدر مي‌تواند راهگشا باشد؟
صندوق‌هاي پسانداز وام مسكن در همه جاي دنيا وجود دارد و مورد استفاده قرار مي‌گيرد تا تقاضا را با يك ابزار تقويت كنند و عرضه را با يك ابزار ديگر. مشكل كشور ما اين است كه عرضه و توان توليد در آن وجود دارد، اما تقاضا دچار ضعف است. تلاشي كه دولت مي‌كند اين است كه ضعف تقاضا را به نوعي جبران كند. چون اين مساله با مكانيزم جمع‌آوري پسانداز و همچنين يك دوره انتظار نيز همراه مي‌شود، آثار تورمي آن‌چناني ندارد. اما اگر دولت مي‌آمد و بلافاصله وام‌هاي عرضه‌يي پرداخت مي‌كرد و پول بدون پسانداز به جامعه تزريق مي‌شد، آثار تورمي آن بيشتر بود.
پس چرا تعدادي از نمايندگان مجلس معترض شده‌اند و اجراي اين سياست را تورم‌زا ارزيابي كرده‌اند؟
اين عقيده آنهاست ولي حقيقت بازار چيز ديگري را نشان مي‌دهد.
در واقع شما از پيشنهاد دولت حمايت مي‌كنيد؟
مفيد بودن اين سياست به شيوه اجرا و حد سقف وام بستگي دارد. اما در مجموع اين راه‌حل و بسته‌يي است كه همه جاي دنيا مورد استفاده قرار مي‌گيرد و ما هم ناگزير از استفاده از آن هستيم. اين برنامه مي‌تواند با حداقل آثار تورمي، كمي به حل مشكل مسكن مردم كمك كند كه از همه اهداف مهم‌تر است و از طرف ديگر اين حل مشكل مردم به صورت يك راه‌حل ميانبر منجر به كاهش دامنه ركود در بازار مي‌شود.
براي ايجاد اين صندوق‌ها چه زيرساخت‌هايي مورد نياز است؟
بايد در سيستم بانكي نظام مديريت و ريسك اعتباري ايجاد كنند و دولت بايد به طريقي تضمين جبران كسري‌هاي منابعي را كه ممكن است پيش بيايد، بر عهده بگيرد. البته اين مساله حتمي نيست، اما هر صندوق وام پس‌اندازي ممكن است تراز ورود و خروجي‌هايش متفاوت شود. زماني كه صندوق كسري مي‌آورد، پول پرقدرت نبايد تزريق شود. اگر دولت بتواند اين كسري را از منابع دولتي جبران كند، مهم‌ترين زيرساخت لازم براي ايجاد اين صندوق‌ها را ايجاد كرده است. نكته ديگر اين است كه صندوق وام پس انداز نبايد انحصاري باشد و بقيه بانك‌ها هم بايد اجازه داشته باشند تا وارد اين عرصه شوند. در اين شرايط بانك مسكن مي‌تواند به عنوان بانك مادر ايفاي نقش كند، اما كليه بانك‌ها بايد مجوز قانوني داشته باشند تا بتوانند بر اساس محاسبات دقيق مالي و طراحي سيستم مالي در اين فرآيند مشاركت كنند. فراهم‌سازي اين موارد بسيار ضروري است.
سقف وام‌هاي پرداختي بايد چقدر باشد؟
سقف وام بايد متناسب با توان بازپرداخت تنظيم شود. پرداخت وام‌هاي كلان مي‌تواند آثار تورمي داشته باشد، اگر مبلغ وام متناسب با شرايط بازار تعيين شود، آثار تورمي آن به حداقل ممكن كاهش پيدا مي‌كند. گذشته از اين، شرايط وام از نظر سقف بايد به صورت منطقه‌يي تعيين شود. بسياري از شهرستان‌هاي دورافتاده نيازي به وام ٨٠ ميليون توماني ندارند. مثلا سقف استان كهگيلويه و بويراحمد بايد با سقف استان تهران و اصفهان متفاوت باشد.
از نظر شما چند درصد از بهاي مسكن بايد به صورت وام پرداخت شود؟
اين مساله را نمي‌توان به صورت دقيق تعيين كرد. در برخي كشورهاي دنيا تا ٨٠ و ٩٠ درصد پرداخت مي‌شود.
اما اين مساله مشكلاتي را هم براي وامگيرندگان و همچنين بانك‌ها به وجود آورده است؟
اين مشكلات به اين دليل ايجاد شده كه وام‌هاي بي‌حد و حصر به متقاضيان پرداخت شده است. زماني صندوق‌هاي پس انداز مسكن به صورت منطقه‌يي عمل مي‌كردند و در يك حوزه جغرافيايي خاص فعاليت داشتند، اما وقتي اين منطقه‌بندي‌ها كنار رفت و از نظام مالي اين كشورها مقررات‌زدايي شد، مشكلاتي در بخش مسكن به وجود آمد. بنابراين صرف وام دهي نبود كه در اين كشورها مشكل ساز شد، بلكه مكانيزم اجراي آن بود كه ايجاد مشكل كرد. مقررات‌زدايي باعث شد كه بانك‌ها ضمانت‌هاي لازم را از وامگيرندگان دريافت نكنند و اطمينان از قدرت بازپرداخت نداشته باشند. در ايران وام بايد بتواند حداقل نيمي از بهاي مسكن را تامين كند. اين قيمت مسكن هم نبايد در حد مسكن لوكس باشد، بلكه متناسب با نيازهاي مصرفي خانوارهاي متوسط تعيين شود. بيش از اين نه لازم است و نه مفيد. اما اگر مبلغ وام در حد خانه‌هاي استاندارد و متناسب با وضعيت خانواده‌هاي متوسط تعيين شود، پوشش ٥٠ درصدي در شرايط فعلي پوشش خوبي محسوب مي‌شود. بعد از آن به تدريج با ثبات اوضاع، شرايط اين وام‌ها هم مي‌تواند بهتر شود.
وضعيت اقساط بايد چطور تعيين شود كه نه بانك‌ها متضرر شوند و نه خانواده‌ها از پس پرداخت آن برنيايند؟
بانك‌ها يك سيستم اعتبارسنجي دارند و بر اساس ضوابط داخلي بانك از متقاضيان مداركي مي‌خواهند كه وضعيت درآمدي و دارايي‌هاي آنها را مشخص مي‌كند. جزييات اقساط بايد بر اساس اين مدارك تعيين شود.
اما مشكل اعتبارسنجي هميشه نه تنها در سيستم بانكي، بلكه در ساير حوزه‌ها هم وجود داشته است. نتيجه مي‌شود بدهي‌هاي كلان بانكي و بانك‌هايي كه زورشان به بدهكاران نمي‌رسد. بهترين روش براي انجام اين اعتبارسنجي چيست؟
بحث اعتبارسنجي در حوزه مسكن اهميت چنداني ندارد؛ چرا كه سند خانه در گروي بانك است و برخلاف كشورهاي غربي، ارزش مسكن در ايران به صورت ناگهاني دچار افت نمي‌شود كه بانك‌ها و وام گيرندگان را دچار مشكل كند. بنابراين حتي اگر افراد نتوانند وام خود را بازپرداخت كنند، ضمانت رهني ضمانت خوبي محسوب مي‌شود. به آساني مي‌توان خانه را به فروش رساند و بدهي را تسويه كرد. مشكل اعتبارسنجي در ساير حوزه‌ها و در مورد وام‌هاي كلان خاص اتفاق مي‌افتد. اما اگر در بحث مسكن سقف و ضوابط مشخصي تعريف شود، پرداخت وام به بحران منجر نمي‌شود.
با توجه به وضع نامشخص تورم و وابستگي اقتصاد كشور به رويدادهاي سياسي، فكر مي‌كنيد چند درصد از خانه‌ها ممكن است به حراج گذاشته شود؟
احتمال اين مساله بسيار پايين و نزديك به صفر است. بررسي عملكرد بانك مسكن نشان مي‌دهد كه معمولا كسي براي گرفتن وام مسكن به بانك مراجعه مي‌كند كه با هر دردسر و مكافاتي كه هست، اقساط خود را پرداخت مي‌كند تا خانه خود را از دست ندهد. قيمت خانه هم كه دايما رو به افزايش است و كاهش مطلق در قيمت مسكن نداريم. همين مساله ريسك وامدهي را كاهش مي‌دهد و بروز مشكلات مشابه كشورهاي غربي را غيرمحتمل مي‌كند. به عبارت ديگر بحران‌هاي مالي غربي در حوزه مسكن در ايران زمينه ظهور ندارد.
برگرديم به نامه‌يي كه براي حل بحران مسكن منتشر شد؛ يك روز بعد از انتشار اين نامه، نرخ اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن در همه سررسيدها افزايش يافت. به نظر شما اين واكنش‌ها در اين بازار چقدر مي‌تواند بادوام باشد؟
بخشي از اين افزايش ناشي از اين است كه حجم وام و اعتبار در حال حاضر كم است. اينكه بانك‌هاي متعدد بتوانند عرضه اين وام‌ها را زياد كنند، مي‌تواند در كاهش قيمت اوراق موثر باشد. شرايط بايد به گونه‌يي باشد كه اين اوراق امكان دست به دست چرخيدن را پيدا نكند يا افراد نتوانند چندين اوراق را براي واحدهاي مسكوني شان خريداري كنند. در اين شرايط كه بازار به سرعت به اخبار منتشر شده واكنش نشان مي‌دهد، اعمال محدوديت‌هاي اينچنيني كه بورس بازي روي اوراق را كم كند، ضروري به نظر مي‌رسد.
در صحبت‌هاي‌تان اشاره كرديد كه ايجاد صندوق‌هاي پسانداز مسكن در ايران ضروري است و همه جاي دنيا مشابه اين صندوق‌ها وجود دارند. موانعي كه تا به حال بر سر ايجاد اين صندوق‌ها وجود داشته، چه بوده است؟
در هشت سال گذشته رويكرد دولت رويكرد عرضه‌گرا بوده است. دولت قبلي فقط سعي مي‌كرد سمت توليد را تقويت كند و نظر مثبتي نسبت به ايجاد صندوق‌هاي پس انداز نداشته است. پس مي‌توان گفت اصلي‌ترين مانع همين رويكرد كلان دولت بوده است. دومين عامل اين است كه فضاي بانكي در اين زمينه به صورت رقابتي سياستگذاري نشده است كه بانك‌هاي مختلف بتوانند در اين زمينه مشاركت كنند. در واقع به جز بانك مسكن هيچ بانك ديگري در اين حوزه عمل نكرده و فعاليت بانكي بسيار محدود بوده است. عملكرد صندوق پس انداز مسكن از ابتدا تا الان نسبت به اشل خود و تعداد خانه‌هايي كه با اين وام‌ها خريداري شده، مناسب بوده است. بنابراين اگر بانك‌هاي ديگر هم بتوانند وارد عمل شوند، وضعيت قطعا بهتر خواهد شد. يك مانع ديگر هم اين است كه رهن اوليه نياز به يك ابزار مكمل دارد به نام رهن ثانويه. اين رهن ثانويه هم دوباره بايد با سياستگذاري بخشي همراه شود. حقيقت اين است كه با وجود بحث‌هاي مطرح شده در اين زمينه، هنوز به رهن ثانويه توجه كافي نشده است. يكي از دلايل اين امر اين است كه بازار رهن ثانويه در شرايط بي‌ثباتي اقتصادي نمي‌تواند شكل بگيرد. هر چه به سمت ثبات برويم، مي‌توان براي توسعه بازار رهن ثانويه منابع مالي فراهم كرد.
در مجموع عملكرد بانك مركزي را در اين زمينه در سال‌هاي اخير چطور ارزيابي مي‌كنيد؟
بانك مركزي به جز همين نامه اخير، عملا هيچ دخالتي در بهبود اين فضا نداشته است. اين بانك دغدغه آن را دارد كه نقدينگي زياد نشده و بازپرداخت سوخت نشود. بنابراين سعي كرده فقط همين دغدغه‌ها را در برنامه خود بگنجاند. اما در ساير زمينه‌ها چندان فعال نبوده و مسوولان اين نهاد تازه به فكر انجام مذاكرات كارشناسي و فعال شدن در اين زمينه افتاده‌اند.
دولت يازدهم از زماني كه روي كار آمد، تاكيد زيادي بر بهبود مشكلات بخش مسكن داشت؛ چندين طرح هم از جمله پرداخت وام به خانه اولي‌ها و افزايش سقف وام مسكن و... مطرح شد كه عملا راه به جايي نبرد. در اين مدت عملا نه ركود اين بازار از بين رفته و نه طرح جديدي اجرايي شده است. شما عملكرد دولت را در اين زمينه چطور مي‌بينيد؟
دليل اصلي شكست اين طرح‌ها اين است كه تا زماني كه رشد اقتصادي ايجاد نشود، نمي‌توان انتظار داشت كه همه اين طرح‌ها نتيجه بدهد و مردم از وام‌ها استفاده كنند. زماني كه رشد اقتصادي مثبت شود، وام‌گيري هم بالا مي‌رود و اين بازار توسعه پيدا مي‌كند. اصل مساله اين است تا زماني كه كل مملكت دوباره به راه نيفتد، بخش مسكن هم راه نمي‌افتد. من بخش مسكن را در بافت اقتصاد بيشتر يك بخش پيرو مي‌بينم تا تعيين‌كننده. هرچند مي‌تواند محرك هم باشد، اما اثرات تحريكي آن ثانويه است. خانواده‌ها اگر به كمك اين مكانيزم‌ها چشم‌انداز كاملا مثبتي از درآمدشان داشته باشند، مي‌توانند وام بگيرند و رشد ايجاد كنند. چشم‌انداز رشد اقتصادي مثبت زماني براي خانوار ايجاد مي‌شود كه در حداقلي‌ترين شكل ممكن، وضعيت فعلي شيب صعودي داشته باشد. سال گذشته ما رشد منفي داشتيم و در اين شرايط نبايد انتظار داشته باشيم كه مردم وام بگيرند. اگر مردم از اين وام‌ها استقبال كنند، به تسريع رشد كمك مي‌كند.
برخي بر اين باورند كه با افزايش سقف وام مسكن تنها اتفاقي كه افتاد اين بود كه قيمت‌ها به صورت كاذب بالاتر هم رفت. اين مساله چقدر صحت دارد؟
سياستگذاري اگر به همراه خود شوك رواني داشته باشد، نوسان قيمت‌ها به صورت مقطعي اتفاق مي‌افتد. ارديبهشت امسال شوك رواني اجراي فاز دوم هدفمندي، آمار معاملات مسكن را به صورت مقطعي بالا برد. اما وقتي مردم ديدند كه خبري نشد، دوباره بازار به وضعيت قبلي برگشت؛ چرا كه تقاضايي وجود نداشت و اين افزايش در واقع يك واكنش مقطعي بود.
در اين شرايط چقدر اميدواريد كه ايجاد صندوق‌هاي پس انداز بتواند تقاضا را افزايش بدهد و ركود را از بين ببرد؟
در اين شرايط نمي‌توانم هيچ پيش‌بيني‌اي ارايه بدهم.
پس مي‌توان گفت چندان به بهبود اوضاع اميدوار نيستيد؟
به نظر مي‌رسد برخلاف طرح‌هاي قبلي اين طرح نزديك به اجراست. حالا اينكه چطور اجرا شود و چقدر در افزايش تقاضا موثر باشد، مساله‌يي است كه مقامات دولتي بايد درباره آن حرف بزنند.
برخي بر اين باورند كه مجلس در برخي حوزه‌ها خود به عنوان مانعي بر سر راه اجراي طرح‌هاي دولت محسوب مي‌شود. در اين مورد هم مي‌توان مخالفت نمايندگان مجلس را مغرضانه دانست و شرايط حاكم بر نظام سياسي را به بخش مسكن هم تعميم داد؟
نمي‌توان با قطعيت در اين زمينه اظهارنظر كرد، اما به هر حال در هر سياستگذاري تعدادي برنده داريم و تعدادي بازنده. در اين شرايط هر كسي بر اساس ديدگاه و منافع خودش عمل مي‌كند و مجلس هم از اين قاعده مستثني نيست. اينجا هم مجلس يك ديدگاه دارد و دولت يك ديدگاه ديگر. اينكه كدام يك از اين دو گروه درست مي‌گويند، بيشتر از اينكه بحث فني و اقتصادي باشد، يك موضوع سياسي است.
دولت با رويكردي كه در پيش گرفته، بيشتر به دنبال آن است كه طرف مصرف‌كنندگان و مردم را بگيرد تا انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران را. مي‌توان مخالفت‌هاي موجود را به همين مساله نسبت داد؟
تقويت تقاضا يعني تقويت مصرف‌كننده. رويكرد مناسب اين است كه سمت عرضه را با بازار سرمايه تقويت كنيد و سمت تقاضا را با بازار پولي. بازار سرمايه منابع را جمع مي‌كند و در عين حال عرضه‌كننده اين امكان را پيدا نمي‌كند كه به هر قيمتي خواست، مسكن را بفروشد. چون عرضه‌كننده مجبور است دير يا زود واحد خود را بفروشد، بنابراين تحولات اينچنيني را تجربه نمي‌كند. شواهد نشان مي‌دهد كه بعد از ركودي كه از سال ٩١ گريبانگير بازار مسكن شد، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به شكل‌گيري وام‌هاي معوق منجر شد و دردسرهاي فراواني ايجاد كرد. در سال ٩١ و نيمه اول سال ٩٢ ميزان ساخت و سازهاي انجام شده بيش از تقاضاي موثر بوده است و اين مساله بازار مسكن را در محاق قرار داده است. به اعتقاد من هر چه سريع‌تر بايد براي وضعيت فعلي چاره جويي كرد و جايي براي مخالفت‌هاي اينچنيني نيست.
قيمت‌گذاري‌ها هم در ماه‌هاي اخير كمي عجيب و غريب شده و از هيچ قاعده خاصي پيروي نمي‌كند. آمارهاي بانك مركزي و مركز آمار هم بعضا با وضعيت واقعي بازار همخواني ندارد. شما اوضاع قيمت‌ها را چطور مي‌بينيد؟
بخشي از آنچه در بازار ديده مي‌شود، قيمت‌هاي پيشنهادي است، نه معامله شده. مسكن يك كالاي مكاني است. در يك شرايط مكاني خاص، اين كالاي منحصر به فرد كه محدود به مكان است، ممكن است تا چندين درصد زير قيمت بازار يا بالاي آن به فروش برسد. بنابراين قيمت‌گذاري در اين حوزه كاملا وابسته است به ذوق، سليقه، نوع بازاريابي پروژه از طرف عرضه‌كننده و تمايلات خريدار. اينكه فكر كنيم قيمت‌گذاري بايد نظم و نسق خاصي داشته باشد، درست نيست. در هيچ كجاي دنيا مسكن قيمت‌گذاري نمي‌شود؛ ولي يك سامانه و پايگاه اطلاعاتي درست مي‌كنند تا كمي قيمت‌ها را شفاف كنند. اگر در شهرهاي بزرگ هم يك پايگاه اطلاعاتي وجود داشته باشد كه افراد بدانند با چه قيمتي مي‌توانند به خانه مورد نظر خود دسترسي پيدا كنند و به آخرين اطلاعات موجود در اين زمينه دسترسي داشته باشند، به شفافيت بيشتر بازار كمك مي‌كند. اگر اين شفاف‌سازي در حد سامانه‌هاي اطلاعاتي در ايران هم به وجود بيايد، مي‌تواند مفيد باشد. بايد در نظر داشت كه نمي‌توان هيچ مالكي را وادار كرد كه ملك خود را به قيمت مورد نظر دولت بفروشد. اين رويكرد وضعيت را خراب‌تر مي‌كند و احتكار قيمت و فساد ايجاد مي‌كند.
در اين ميان نقش نظارتي دولت چه مي‌شود؟
نظارت دولت بايد در حد شفاف‌سازي، ساماندهي و مدرن‌سازي بنگاهداري با سياست‌هاي مختلف باشد و ساز و كار فرآيند مزايده و مناقصه را بچيند و انجام آن را به بنگاه‌ها بسپارد. اما نظارت بر قيمت‌گذاري نه عملي است و نه عقلاني. چون اين رويكرد نتيجه‌يي جز فساد نخواهد داشت.
در مجموع اگر بخواهيد راهكارهاي خود را براي گسترش بازار رهن با استفاده حداقلي از پول بانك مركزي ليست كنيد، به چه مواردي اشاره مي‌كنيد؟
بانك مركزي نبايد پول پرقدرت تنظيم كند، همه بانك‌ها بايد به عرصه صندوق‌هاي وام پس انداز ورود پيدا كنند و نوعي رقابت ايجاد شود، ابزارهاي مديريتي اين سيستم مانند مديريت ريسك و اعتبارسنجي در نظام بانكي برقرار شود، سيستم وام پسانداز به صورت منطقه‌يي عمل كند و در ميان‌مدت و نه در كوتاه‌مدت به سمت رهن ثانويه حركت كنيم. با توجه به اين نرخ تورم هم رو به كاهش است، مي‌توان از ابزارهاي سيستم‌هاي وامدهي متغير هم استفاده كرد؛ يعني اعطاي وام با نرخ بهره متغير متناسب با تورم كه هم ريسك بانكي را كاهش مي‌دهد و هم با توجه به كاهش تورم بازپرداخت وام‌ها آسان‌تر مي‌شود؛ روشي كه در بسياري كشورهاي ديگر هم مورد استفاده قرار مي‌گيرد. در نهايت هم تضمين دولت براي جبران كسري صندوق‌ها ضروري است.
به جز پيشنهاد ارايه شده در قالب نامه مشترك، چه راه‌حل‌هاي جهاني ديگري براي حل بحران موجود در بخش مسكن وجود دارد؟
براي ساماندهي عرضه مي‌توان صندوق‌هاي زمين و مستغلات را مورد استفاده قرار داد كه اخيرا يك نمونه آن به راه افتاد. با استفاده از اين صندوق‌ها در واقع منابع را از بازار سرمايه جمع مي‌كنيم و به سمت توليد مي‌بريم. به اين ترتيب اين صندوق‌ها علاوه بر اينكه منابع را صرف افزايش ظرفيت توليد مي‌كنند، سازماندهي نظام توليد را هم انجام مي‌دهند و با انجام شفاف‌سازي، به عنوان دماسنجي عمل مي‌كنند كه وضعيت خريد و فروش اوراق را در بورس را ارزيابي مي‌كند. سياست‌هاي متوجه عرضه بايد به سمت بازار سرمايه عمل كند و اين مساله‌يي است كه در سطح جهاني هم اتفاق مي‌افتد. حل مشكل كم‌درآمدها هم نيازمند اجراي يك سياست اجتماعي در حوزه مسكن است كه لزوما در جهت برون‌رفت از ركود نيست. مسكن يك نياز انساني و اجتماعي است كه بايد تامين شود. اين مساله از طريق توسعه بازار اجاره، تامين زمين براي مسكن كم درآمدها، كمك هزينه اجاره و ورود صندوق‌هاي بازنشستگي به بازار مسكن و يارانه كمك بهره محقق مي‌شود كه البته هدفش رونق بخشيدن به اين بازار نيست؛ بلكه تامين يك نياز اجتماعي است كه البته به خاطر افزايش توليد، به رونق منجر مي‌شود.
شايد تنها طرح اجتماعي كه دولت يازدهم در حوزه مسكن پيشنهاد كرده، طرح مسكن اجتماعي است كه بسياري از كارشناسان هشدار مي‌دهند ممكن است به سرانجام مسكن مهر مبتلا شود. شما آينده اين طرح را چطور مي‌بينيد؟
طرح مسكن اجتماعي علاوه بر توجه به مسائلي چون مكان‌يابي مناسب و... يك تفاوت اساسي با مسكن مهر دارد و آن اين است كه در مسكن مهر از پول بانك مركزي استفاده مي‌شد و دولت در ساخت و ساز آن موثر بود، اما اين اتفاق مي‌تواند در طرح مسكن اجتماعي نيفتد. در اين حالت به جاي منابع مالي دولت، از ابزارهايي چون بخش خصوصي، صندوق‌هاي بازنشستگي و تعاوني‌ها استفاده مي‌شود. اين در حالي است كه مسكن مهر ساخت مسكن ملكي بود با منابع دولتي و حداقل مشاركت مردم.
اين ابزارهايي كه نام برديد، در حال حاضر چقدر در دسترس هستند؟
در مسكن اجتماعي دولت بايد منابع اعتباري بگذارد. صندوق‌هاي بازنشستگي مثل تامين اجتماعي هم بايد وارد عمل شوند و زمين بايد در دسترس قرار بگيرد. وام و اعتبار ارزان‌قيمت از طريق يارانه كمك بهره هم مي‌تواند مورد استفاده قرار بگيرد. فكر مي‌كنم ابزارها موجود است، فقط وضعيت منابع مالي دولت چندان تعريفي ندارد.
پس چرا دولت قبلي از اين ابزارها كمك نگرفت؟
چون ساده‌ترين كار استفاده از پول بانك مركزي بود و نتيجه آن، بيشترين برد تبليغاتي را داشت. اين مساله منجر به بخشي از تورم افسارگسيخته‌يي شد كه شاهد بوديم.
از زمان روي كار آمدن دولت يازدهم به جز بخش مسكن، تغييراتي اساسي در ساير بخش‌ها اتفاق افتاده است، اما در اين بخش پيشرفت خاصي حاصل نشده است. آيا شما به برنامه‌هاي دولت در اين زمينه اميدوار هستيد؟
مسكن مهر دست و پاي دولت را تا حد زيادي بسته است و تا اين مساله حل نشود، عملا امكان شروع پروژه‌هاي جديد وجود ندارد. به اعتقاد من دولت چاره‌يي ندارد جز اينكه اول طرح‌هاي بي‌سرانجام دولت قبلي را به سرانجام برساند و بعد براي آينده تصميم بگيرد.
منبع: روزنامه اعتماد
ارسال به دوستان 
نسخه چاپی 
نظر شما:
نیازمندیها
